Czym są punkty rabatowe kredytów hipotecznych i czy należy za nie płacić?

Kredytodawcy hipoteczni zarabiają tysiące dolarów za każdym razem, gdy zamykają pożyczkę. Chociaż zarabiają te pieniądze na wiele różnych sposobów, jednym z nich jest naliczanie pożyczkobiorcom opłat z góry zwanych punktami.

Nie chcesz płacić punktów między kosztami zamknięcia? A kiedy warto płacić za punkty w zamian za niższe oprocentowanie? Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak działają punkty hipoteczne.

Czym Są Punkty Rabatowe Kredytów Hipotecznych?

Punkt Hipoteczny to opłata pobierana przy stole rozliczeniowym. Jeden punkt to 1% kwoty kredytu.

Na przykład, jeśli wziąć kredyt hipoteczny $200,000, jeden punkt będzie równa $ 2,000. Jak widzisz, szybko się sumują. 

Rekomendacje doradcy giełdowego Motley Fool mają średni zwrot na poziomie 618%. Za 79 $(lub tylko 1,52 $tygodniowo) dołącz do ponad 1 miliona członków i nie przegap ich nadchodzących wyborów giełdowych. 30-dniowa Gwarancja Zwrotu pieniędzy. Zarejestruj Się Teraz

Punkty występują w dwóch odmianach: punkty początkowe i punkty rabatowe. Kredytodawcy pobierają punkty origination po prostu do pad ich dolnej linii i zarabiać więcej pieniędzy z kredytu. Często kredytodawcy używają punktów początkowych, aby zapłacić urzędnika pożyczkowego, który pracował nad twoją pożyczką-pamiętaj, że urzędnicy pożyczkowi są sprzedawcami i zarabiają na prowizji. 

Natomiast punkty rabatowe są opcjonalne. Możesz dobrowolnie płacić punkty rabatowe, aby” wykupić ” swoją stopę procentową.

Jak Działają Punkty Rabatowe Kredytów Hipotecznych

Gdy zdecydujesz się płacić punkty rabatowe, oferujesz uiszczenie opłaty z góry w zamian za niższą stopę procentową. 

Na przykład wyobraź sobie, że rozważasz kredyt mieszkaniowy w wysokości 200 000 USD z oprocentowaniem 3,5%. Kredytodawca Hipoteczny składa Ci następującą ofertę: płacąc jeden punkt rabatowy przy rozliczeniu, możesz obniżyć swoje oprocentowanie do 3,25%. 

Taka oferta może, ale nie musi mieć dla Ciebie sensu-więcej o tym wkrótce. 

Często można zapłacić kilka punktów, aby wykupić nawet niższe oprocentowanie, lub zapłacić pół punktu za mniejszy rabat, i tak dalej. 

Kredytodawcy pozwalają to zrobić z kilku powodów. Po pierwsze, wiedzą, że wielu właścicieli domów albo sprzedać lub refinansowania w ciągu kilku lat, więc to ma sens dla nich naliczać odsetki z góry. Wiedzą, że nie możesz utrzymać kredytu wystarczająco długo, aby Twoje oszczędności na odsetkach nadrobiły zaległości z góry zapłaconą opłatą.

Ponadto kredytodawcy chętnie przyjmują gwarantowaną płatność z góry, zamiast czekać, aż zapłacisz im więcej odsetek. Możesz nie spłacić kredytu hipotecznego, a oni nigdy nie zobaczą tych odsetek. W tym względzie, Zbieranie więcej pieniędzy teraz oznacza zbieranie pieniędzy w dzisiejszych dolarach, bez ryzyka inflacji pożerającej wartość każdego dolara odsetek, które zbierają w nadchodzących latach. 

Pamiętaj też, że pożyczkodawca, z którym pracujesz, prawdopodobnie nie zachowa Twojej pożyczki na dłuższą metę. Większość detalicznych kredytodawców hipotecznych sprzedaje kredyty na rynku wtórnym natychmiast po ich zamknięciu. Nabywca końcowy jest jednak skłonny zaakceptować niższą stopę procentową w zamian za punkt z góry.

Czy Należy Kupić Punkty Rabatowe Kredytu Hipotecznego?

Wracając do powyższego przykładu, masz możliwość wykupienia obniżonej stopy procentowej z 3,5% do 3,25%, płacąc jeden punkt rabatowy. Powinieneś to zrobić?

Okazuje się, że istnieje „właściwa” odpowiedź na to pytanie, w pewnym sensie. Możesz obliczyć, ile lat zajęłoby Ci zerwanie rentowności na tej transakcji-ile lat, dopóki oszczędności na odsetkach nie dogoniły opłaty z góry, którą zapłaciłeś. 

W tym przypadku, 30-letni, $200,000 mortgage na 3.5% odsetek będzie kosztować $898 miesięcznie w głównej i odsetek. Przy oprocentowaniu 3,25% kosztowałoby to 870 USD, co miesięczne oszczędności w wysokości 28 usd. Tak więc odzyskanie początkowego kosztu zakupu jednego punktu zajęłoby ci 71 miesięcy (około sześciu lat). Po sześciu latach osiągniesz próg rentowności, oszczędzając ponad $ 2,000 w odsetkach.

Korzyści z punktów hipotecznych

Punkty rabatowe mają dokładnie jedną korzyść: niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego. 

Zmniejszając miesięczne płatności, zmniejszasz swoje zobowiązania dłużne, a tym samym koszty utrzymania. Wiele osób nie ma nic przeciwko uiszczeniu opłaty z góry, aby obniżyć swoje długoterminowe wydatki. Pomyśl o tym jak o inwestycji, która w końcu się opłaca, gdy twoje oszczędności dogonią Twoje utopione koszty.   

Jeśli wyszczególnisz swoje odliczenia podatkowe, możesz być w stanie odliczyć koszty punktowe na tegorocznym zeznaniu podatkowym. IRS pozwala na odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego, a jako odsetki przedpłacone punkty można odliczyć od podatku. 

Kiedy Należy Kupić Punkty Hipoteczne

Rozważ zakup punktów tylko wtedy, gdy wiesz, że pożyczka będzie dłuższa niż okres rentowności. 

Oczywiście życie jest nieprzewidywalne, więc trudno jest robić plany na lata. Możesz zdobyć wymarzoną pracę za dwa lata, ale to może wymagać wyprowadzki ze stanu. Możesz się rozwieść za trzy lata, a twój małżonek może dostać dom w ugodie rozwodowej. Lub w ciągu czterech lat możesz potrzebować więcej pieniędzy, niż może pokryć twój fundusz awaryjny,i zrobić refinansowanie cash-out, aby wyciągnąć kapitał własny. 

A co z alternatywnym kosztem zainwestowania tych pieniędzy zamiast wykupienia obniżonej stopy procentowej? W powyższym przykładzie, to zajmie około sześciu lat, aby osiągnąć próg rentowności i zacząć wychodzić do przodu. Ale to ignoruje to, co mogłeś zarobić, gdybyś zainwestował te 2000 dolarów na giełdzie. Przy średnim historycznym zwrocie w wysokości 10%, że $2,000 przekształci się w $ 3,543 po sześciu latach, co czyni go lepszą inwestycją.

Koszt punktów rabatowych z góry nie ma sensu szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych o regulowanej stopie procentowej (ARMs). Pożyczki te są przeznaczone do refinansowania na kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, po zakończeniu okresu o niskim oprocentowaniu. 

Mogę wyobrazić sobie scenariusze, w których warto byłoby obniżyć oprocentowanie. Jeśli jesteś na emeryturze lub zbliżasz się do emerytury i planujesz się starzeć, kupowanie w dół stopy procentowej stanowi bezpieczną inwestycję w czasie, gdy masz niewielki apetyt na ryzyko. Ale dla przeciętnego nabywcy domu bardziej sensowne jest inwestowanie pieniędzy na giełdzie. 

Ostatnie Słowo

Prawie wszystko w życiu jest do negocjacji, a to obejmuje punkty hipoteczne.

Można negocjować w dół początkowych opłat, szczególnie przez zakupy wokół i zmuszając kredytodawców do konkurowania o swój biznes. Urzędnicy kredytowi zacytują Ci najwyższe opłaty i punkty, które według nich zapłacisz — w końcu otrzymują prowizję.

Można również czasami negocjować punkty rabatowe. Jeśli twój pożyczkodawca oferuje obniżenie stopy procentowej o 0,25% za każdy punkt, spróbuj zamiast tego przeforsować 0,35%. Im bardziej obniżają stopę procentową za każdy punkt, tym szybciej osiągniesz próg rentowności.

Alternatywnie, umieścić pieniądze na wyższą zaliczkę, aby uniknąć prywatnego ubezpieczenia hipoteki (PMI). Lub po prostu weź pieniądze, które wydałbyś na punkty rabatowe i przekaż je na zakup funduszy indeksowych w Roth IRA. Są szanse, że będziesz miał znacznie więcej pieniędzy, aby pokazać zanim przejdziesz na emeryturę.