Różne rodzaje kredytów hipotecznych w porównaniu

Uzyskanie kredytu hipotecznego jest przytłaczające.

Masz pozornie niekończące się opcje pożyczki, z których wszystkie czytają się jak w obcym języku. A każdy rodzaj kredytu hipotecznego ma swój oddzielny zestaw zasad, które dodają jeszcze więcej zamieszania.

Jeśli nigdy wcześniej nie zaciągnąłeś kredytu hipotecznego, zacznij od poniższego przeglądu twoich opcji.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu a kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu

Większość kredytów hipotecznych dla właścicieli domów ma warunki pożyczki na 15 lub 30 lat, a stopa procentowa może pozostać stała na ten okres lub może się zmieniać w czasie.

Stałe stopy procentowe są dokładnie takie, jak brzmią: zgadzasz się na określoną stopę procentową podczas zaciągania pożyczki, a ta stopa procentowa pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania. Na przykład pożyczasz 30-letni kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 4% i nie ma znaczenia, czy stopy procentowe spadną, czy wzrosną w nadchodzących dziesięcioleciach, twoja stopa procentowa pozostaje na stałym poziomie 4%.

Chudy na ramionach

Kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej (ARMs) umożliwiają przesunięcie stopy procentowej w górę lub w dół wraz z pewnym indeksem bazowym. Większość broni używa stopy funduszy Fed lub LIBOR (London Interbank Offered Rate) jako indeksu, plus marża na szczycie stopy indeksu.

Na przykład, Twoja pożyczka może być wyceniana według stopy funduszy Fed plus marża w wysokości 4%, więc jeśli stopa funduszy Fed wynosi 0,5%, zapłacisz 4,5% za oprocentowanie kredytu hipotecznego w danym miesiącu.

Zazwyczaj ramiona pochodzą z ustaloną liczbą lat ze stałą stopą procentową, zanim stopa zacznie się dostosowywać. Zobaczysz to jako dwie liczby, pierwsza reprezentująca liczbę lat po wprowadzającej stałej stopie procentowej, a druga przedział, w którym resetuje się stopa procentowa. Na przykład ARM 5/1 rozpoczyna się od pięciu lat stałej stopy początkowej, a następnie stopa procentowa dostosowuje się raz w roku, w oparciu o stopę indeksu.

W XXI wieku stopy procentowe w dużej mierze pozostały na niskim poziomie, więc kredytobiorcy mieli większy sens zaciągania pożyczek o stałym oprocentowaniu. Gdyby stopy procentowe były wysokie, a Pan wierzył, że spadną w nadchodzących latach, ramię miałoby sens.

Jednak w praktyce kredytodawcy oferują Broń bardziej jako opcję pożyczki subprime dla kredytobiorców o słabym kredyt. Sprzedaż idzie tak: „cóż, możesz pożyczyć 30-letni kredyt stały na 6%… lub możesz wziąć ramię 5/1 z 4% odsetkami przez pierwsze pięć lat. Co o tym myślisz?”

Nie mówią ci, że po tych pierwszych pięciu latach stopa procentowa wzrośnie, ponieważ marża jest tak wysoka. Jeśli odepchniesz się od tego argumentu, odpowiedzą ” ale od teraz poprawisz swój kredyt, prawda? Będziesz mógł refinansować tanią pożyczkę o stałym oprocentowaniu. Może nawet będziesz w stanie wyciągnąć trochę kapitału jako gotówkę!”

Właśnie tego chcą: refinansować pożyczkę i zapłacić im kolejny zestaw kosztów zamknięcia i ponownie rozpocząć spłatę odsetek od początku.

Konwencjonalne Kredyty Hipoteczne

Konwencjonalne kredyty hipoteczne spełniają specyficzne wytyczne programu pożyczki określone przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Te sponsorowane przez rząd podmioty są prywatnymi firmami wspieranymi przez rząd USA i kupują lub gwarantują pożyczki hipoteczne spełniające kryteria ich programu kredytowego.

W większości przypadków pożyczkodawca, z którym pracujesz, aby pożyczyć kredyt hipoteczny, nie będzie długo trzymał Twojego kredytu. Odwracają się i sprzedają pożyczkę niemal natychmiast po zamknięciu nieruchomość. I w celu sprzedać swój kredyt długoterminowy instytucjonalny pożyczkodawca, pożyczka musi odpowiadać specyficzny Fannie Mae lub Freddie Mac program, tak, że oni gwarantują ono przed twój default.

Jeśli pożyczasz więcej niż 80% wartości nieruchomości-wskaźnik LTV (loan-to-value ratio) powyżej 80% – musisz zapłacić miesięczną dopłatę do prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Spodziewaj się dodać $50 do $250 miesięcznie do spłaty pożyczki, w zależności od kwoty pożyczki.

Plusy konwencjonalnych kredytów hipotecznych

Konwencjonalne kredyty hipoteczne działają najlepiej dla kredytobiorców z silnym kredytem. Możesz pożyczyć pieniądze po stałej niskiej stopie procentowej i uniknąć płacenia opłat z góry za ubezpieczenie kredytu hipotecznego (więcej na ten temat wkrótce).

Niektóre z zalet konwencjonalnych kredytów hipotecznych obejmują:

1. Możesz usunąć PMI: nawet jeśli pożyczysz więcej niż 80% LTV, możesz usunąć PMI z miesięcznej płatności, gdy spłacisz saldo kredytu poniżej 80% wartości domu. To naprawdę dobry dzień, kiedy całujesz te dodatkowe miesięczne opłaty na pożegnanie.
2. Brak opłaty z góry PMI: w przeciwieństwie do kredytów hipotecznych ubezpieczonych przez rząd, konwencjonalne pożyczki nie pobierają opłaty z góry przy zamykaniu ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
3. Elastyczność: istnieje wiele programów kredytowych dostępnych dla unikalnych potrzeb. Na przykład możesz znaleźć programy pożyczek na 10 lat, a nie standardowe 15 lub 30, jeśli wolisz.
4. Szybsze i łatwiejsze rozliczanie: konwencjonalne kredyty hipoteczne również nie mają tak wielu przepisów i ograniczeń regulacyjnych, przez które można przeskoczyć, jak kredyty udzielone przez rząd. To sprawia, że są bardziej prawdopodobne, że zamkną się na czas i zmniejszy twoje papierkowe bóle głowy po drodze.
5. Escrow opcjonalne: można również wybrać, czy chcesz swoje podatki od nieruchomości i ubezpieczenia escrowed. Kredytodawca Hipoteczny pobiera od Ciebie podatki od nieruchomości i koszty składki ubezpieczeniowej w ramach miesięcznej płatności i płaci je w Twoim imieniu. Jeśli zrezygnujesz, często obciążają Cię wyższą stopą procentową.

Wady konwencjonalnych kredytów hipotecznych

Konwencjonalne pożyczki nie są dla wszystkich. Uważaj na następujące wady, jak również.

1. Wyższe wymagania kredytowe. Konwencjonalne kredyty hipoteczne nie są (zwykle) subsydiowane przez rząd — są kredytami rynkowymi i najlepiej działają dla silnych kredytobiorców.
2. Wyższe zaliczki i koszty dla kredytobiorców z bad credit. Podobnie, jeśli masz słaby kredyt, możesz spodziewać się więcej gotówki zarówno za zaliczkę, jak i opłaty i odsetki.
3. Wyższe wymagania dotyczące dochodów: konwencjonalne pożyczki pozwalają na front-endowy stosunek długu do dochodu (DTI) w wysokości 28%, co oznacza, że kredytobiorcy mogą kwalifikować się do pożyczki z miesięcznymi spłatami do 28% ich dochodu brutto. Maksymalna wartość DTI wynosi 36%, co oznacza całkowitą miesięczną spłatę zadłużenia kredytobiorcy – w tym kredyty samochodowe, płatności kartą kredytową itp. – nie mogą przekroczyć 36% ich dochodu brutto.
4. Wyższe roczne koszty PUZ: kredytobiorcy posiadający PUZ zazwyczaj płacą 1,65% kwoty kredytu rocznie, dopóki nie osiągną 80% LTV i nie będą mogli usunąć PUZ. Ta roczna stawka jest wyższa niż kredyty hipoteczne ubezpieczone przez rząd.
5. Wymogi dotyczące rezerwy gotówkowej: kredytodawcy zazwyczaj wymagają od kredytobiorców odłożenia w gotówce określonej liczby miesięcznych płatności w momencie rozliczenia. Innymi słowy, wymagają od kredytobiorców posiadania funduszu awaryjnego.

Powinieneś dostać konwencjonalny kredyt hipoteczny, jeśli…

Jeśli masz silny kredyt i możesz łatwo udokumentować swoje dochody, uzyskaj convhipoteka entional. Trzymaj się pożyczek o stałym oprocentowaniu i unikaj obleśnych urzędników pożyczkowych, którzy próbują cię złapać na ramieniu.

Rozważ odłożenie 20% i całkowite uniknięcie PMI. Jeśli nie możesz tego zrobić, przynajmniej możesz go usunąć, gdy spłacisz saldo poniżej 80% wartości domu.

Kredyty Hipoteczne Ubezpieczone Przez Rząd

Rząd federalny dotuje kredyty hipoteczne dla niektórych grup ludzi, oferując specjalne programy pożyczkowe dla nich.

Każdy z nich ma swoje własne zasady i własne plusy i minusy. Upewnij się, że rozumiesz je w pełni przed zobowiązaniem się do dziesięcioleci pożyczki.

Kredyty FHA

Najszerszym programem pożyczek rządowych, do którego kwalifikuje się większość Amerykanów, jest program Federalnej Administracji mieszkaniowej.

Zaprojektowany, aby pomóc Amerykanom kupić swój pierwszy dom-a zwłaszcza homebuyers z bad credit lub niższe dochody-FHA pożyczki pozwalają kupić dom z tylko 3.5% w dół, jeśli ocena kredytowa jest 580 lub wyższa. Nawet kredytobiorcy z wynikami kredytowymi między 500 a 579 kwalifikują się do zaliczki w wysokości 10%.

Oczywiście, tylko dlatego, że można nie oznacza, że należy kupić dom z bad credit. Wbrew powszechnemu przekonaniu, homeownership nie jest dla wszystkich i nie zawsze ma sens finansowy. Pomimo tego, że jestem właścicielem i inwestorem w nieruchomości, sam wynajmuję na przykład moją główną rezydencję. Ale dygresję.

Zalety kredytów FHA

Dla pewnego rodzaju kredytobiorcy pożyczki FHA mają pewne zalety:

1. Niska Zaliczka: jak wspomniano powyżej, kredytobiorcy o zdolności kredytowej 580 lub wyższej mogą odłożyć tylko 3,5% ceny zakupu domu.
2. Niższe wymagania dotyczące dochodów: kredytobiorcy mogą kwalifikować się do miesięcznej płatności w wysokości do 31% swojego dochodu brutto: wskaźnik zadłużenia front-end do dochodu w wysokości 31%. Maksymalny współczynnik DTI back-end wynosi 43%. Są to bardziej korzystne limity niż konwencjonalne pożyczki, które ograniczają kredytobiorców odpowiednio do 28% i 36% wskaźnika front-end I back-end.
3. Brak limitu dochodów: kredytobiorcy o wyższych dochodach mogą również zaciągać kredyty FHA.

Wady kredytów FHA

Te hojne Zasady pożyczek opisane powyżej są kosztowne.

1. Stałe ubezpieczenie kredytu hipotecznego: kredyty FHA wymagają od kredytobiorców płacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego (zwanego MIP dla kredytów FHA)przez cały okres kredytowania, niezależnie od tego, jak daleko w dół płacisz saldo. Kredytobiorcy płacą 1,75% kwoty pożyczki z góry przy zamknięciu MIP, plus bieżące płatności w zakresie od 0,8% do 1,05% kwoty pożyczki każdego roku, w zależności od kwoty pożyczki i zaliczki.
2. Więcej biurokracji, wolniejsze rozliczenia: spodziewaj się więcej formalności, więcej ubezpieczeń i więcej opóźnień.
3. Niższe limity kredytów: FHA ustala limity kredytów według powiatów, a na obszarach o wysokich dochodach często są one zbyt niskie, aby mogły być użyteczne.
4. Mniejsza elastyczność: podczas gdy FHA ma specjalny program dla fixer-uppers (program pożyczki 203K), oczekuj mniejszej elastyczności, aby kupić zaniedbany, ale nadający się do zamieszkania dom.
5. Tylko rezydencje podstawowe: możesz kupić rezydencję podstawową tylko z kredytem FHA. Jednak można dom włamać nieruchomości z maksymalnie czterech jednostek.

Kredyty hipoteczne VA

Członkowie służby wojskowej kwalifikują się do specjalnego programu pożyczkowego ubezpieczonego przez Departament Spraw Weteranów (VA). W rzeczywistości jest to szczególna korzyść z wstąpienia do służby zbrojnej.

Zalety kredytów VA

Trudno będzie znaleźć lepszy program pożyczkowy niż pożyczki VA – jeśli jesteś weteranem.

i > niskie zaliczki: pożyczki te mają bardzo niskie zaliczki, a niektórzy kredytobiorcy kwalifikują się do 0% w dół. Przeczytałeś to poprawnie: żadnych zaliczek.
1. Większa elastyczność w zakresie dochodów: pożyczki VA oferują wyższy limit DTI niż pożyczki konwencjonalne. Nie narzucają one w ogóle limitu współczynnika front-end i ograniczają współczynnik back-end do 41%.
2. Niższe stopy procentowe: ponieważ pożyczki VA są subsydiowane przez rząd federalny jako świadczenie na rzecz zatrudnienia w wojsku, zwykle mają niższe stopy procentowe niż pożyczki konwencjonalne lub pożyczki FHA.
3. Brak ubezpieczenia kredytu hipotecznego: kredyty VA nie pochodzą z ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Mają one jednak z góry „opłatę za finansowanie VA” – więcej na ten temat poniżej.
4. Wbudowana wycena: „poprawka VA do Umowy” gwarantuje, że kupujący korzystający z finansowania VA mogą otrzymać zwrot zadatku, jeśli oszacowana wartość nieruchomości jest niższa niż cena zakupu.
5. Założenie: kolejni nabywcy mogą przyjąć pożyczki VA, zamiast spłacać je w całości przy zakupie. Na przykład, jeśli użyjesz pożyczki VA na zakup domu, a później możesz sprzedać nieruchomość swojej córce i poprosić ją o przejęcie niskooprocentowanego kredytu hipotecznego, zamiast pożyczać własną nową pożyczkę.

Wady kredytów VA

Te pożyczki nie mają wielu wad. Dla kredytobiorców, którzy się kwalifikują.

1. Opłata za finansowanie VA: podczas gdy pożyczki VA nie są dostarczane z ubezpieczeniem hipotecznym, pochodzą one z jednorazową opłatą na zamknięciu zwaną opłatą za finansowanie VA. Służy on podobnemu celowi finansowania programu i pokrywania strat z tytułu niewykonania zobowiązania. Opłata ta waha się od 1,4% do 3,6% kwoty pożyczki, w zależności od tego, czy wcześniej zaciągnąłeś pożyczkę VA i od kwoty, którą odłożyłeś (zobacz szczegóły na stronie internetowej VA). Niektórzy kredytobiorcy mogą zwinąć go do pożyczki, a kredytobiorcy niepełnosprawni lub fioletowe serca, a także żyjący małżonkowie, są zwolnieni z jej spłaty.
2. Primary residences only: podobnie jak pożyczki FHA, pożyczki VA pozwalają tylko na zaciągnięcie ich na główne miejsce zamieszkania. Ale także, podobnie jak kredyty FHA, można kupić nieruchomość wielorodzinną z nimi, do czterech jednostek.
3. Mniejsza elastyczność w zakupie fixer-uppers: rzeczoznawcy kredytowi VA podlegają większej kontroli ze strony federalnych organów regulacyjnych, podobnie jak rzeczoznawcy kredytowi FHA. Mają mniejszą swobodę przechodzenia właściwości, które wymagają napraw jako ” nadające się do zamieszkania.”
4. Tarcie ze sprzedawcami lub agentami nieruchomości: Jeśli twój agent nie zna pożyczek VA, nie mogą zaoszczędzić marnowanego czasu na składanie ofert na nieruchomości, które nie przejdą wyceny VA. Sprzedający mogą również sprzeciwić się zmianie VA do umowy, która zmusza ich do zwrotu zadatku, jeśli nieruchomość nie przejdzie oceny kredytu VA.

Kredyty hipoteczne USDA

Program subsydiowanych pożyczek przeznaczony początkowo do wspierania rolników, kredyty Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA) mają na celu stabilizację pożyczkobiorców o niższych dochodach na obszarach wiejskich i mniejszych miastach.

Zauważ, że wszystkie kredyty USDA to kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej-program nie dopuszcza broni.

Plusy kredytów USDA

Podobnie jak inne pożyczki ubezpieczone przez rząd, mają one pewną przewagę nad bardziej rynkowymi kredytami konwencjonalnymi.

1. Niskie zaliczki: USDA oferuje tylko inny program kredytowy z zaledwie 0% w dół.
2. Brak wymogów rezerwy gotówkowej: w przeciwieństwie do konwencjonalnych pożyczek, pożyczki USDA nie wymagają od kredytobiorców posiadania gotówkowego funduszu awaryjnego w rozliczeniu.
3. Niskie stopy procentowe: jako subsidized pożyczki, stopy procentowe są zwykle niższe niż konwencjonalnych kredytów, Wszystko inne jest równe.
4. Finansowanie kosztów zamknięcia: w niektórych przypadkach kredytobiorcy mogą nawet przenieść swoje koszty zamknięcia na kwotę pożyczki, pożyczając więcej niż 100% ceny zakupu.
5. Elastyczność w zakresie napraw lub budowy: kredytobiorcy mogą finansować poważne remonty lub nawet nowe budownictwo za pomocą pożyczek USDA.
6. Niższe ubezpieczenie kredytu hipotecznego: kredyty USDA pobierają 1% kwoty kredytu z góry na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a roczne ubezpieczenie kredytu hipotecznego 0,35% rocznie. Jest to znacznie niższe niż MCI kredytów FHA.

Wady kredytów USDA

Dla wszystkich tych zalet, kredyty USDA pochodzą z ich udziału wad.

1. Ograniczenia geograficzne. Oczywiście, można wziąć kredyt USDA tylko w niektórych określonych obszarach. Zobacz mapę kwalifikacyjną USDA, aby uzyskać więcej informacji.
2. Wyższy wymóg oceny kredytowej. Aby zakwalifikować się do pożyczki USDA, kredytobiorcy muszą mieć wynik kredytowy 640 lub wyższy.
3. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego na całe życie kredytu. Podobnie jak w przypadku kredytów FHA, kredytobiorcy nie mogą usunąć ubezpieczenia hipotecznego od kredytów USDA, nawet jeśli płacą saldo kredytu poniżej 80% wartości domu.
4. Limity dochodów: ponieważ pożyczki USDA są przeznaczone dla kredytobiorców o niskich dochodach, ograniczają dochody o 15% w stosunku do lokalnej mediany dochodu. W niektórych krajach o szczególnie niskich dochodach oznacza to niskie limity kwalifikujących się dochodów.
5. Tylko domy jednorodzinne: w przeciwieństwie do innych rodzajów kredytów hipotecznych ubezpieczonych przez rząd, można wziąć tylko kredyt USDA na domy jednorodzinne.

Powinieneś dostać kredyt hipoteczny ubezpieczony przez rząd, jeśli…

Jak widać, nie wszystkie pożyczki ubezpieczone przez rząd są sobie równe.

Rozważ zaciągnięcie kredytu FHA, jeśli masz słabszy kredyt lub niższe dochody. jest to jedyny sposób, w jaki możesz sobie pozwolić na zakup pierwszego domu.

Dla weteranów i małżonków wojskowych pożyczki VA zazwyczaj stanowią najlepszą opcję, jeśli się do nich kwalifikujesz. Ale porównaj odsetki od kredytu i opłaty za własny kredyt VA i konwencjonalne oferty kredytów dla spersonalizowanej analizy. Możesz uruchomić te liczby za pomocą bezpłatnego kalkulatora kredytów hipotecznych online, takiego jak MortgageCalculator.org.

Podobnie jak pożyczki VA, pożyczki USDA zwykle kosztują mniej w całym okresie kredytowania niż ich konwencjonalne odpowiedniki. Nadal uruchomić numery dla własnych kwotowań pożyczki przed podjęciem decyzji jednak.

Ostatnie Słowo

Konwencjonalne pożyczki pochodzą z limitem nałożonym przez Fannie Mae i Freddie Mac. W większości hrabstw limit „zgodnych” kredytów wynosi 548 250 USD w 2021 r., rośnie do 625 000 USD w 2022 r.

Kredytobiorcy o wyższych dochodach mogą potrzebować zaciągnąć pożyczkę” jumbo”, a nie pożyczkę zgodną z umową. Jumbo pożyczki zazwyczaj wymagają wyższych ocen kredytowych i zaliczek, A kredytodawcy zaostrzyć wymagania dotyczące ubezpieczenia. Innymi słowy, przygotuj się na bardziej rygorystyczne zasady, jeśli chcesz pożyczyć więcej pieniędzy.

Ogólnie rzecz biorąc, silniejsi kredytobiorcy powinni zaciągać konwencjonalne kredyty mieszkaniowe, podczas gdy kredytobiorcy ze słabszym kredytem i kredytami gotówkowymi po raz pierwszy mogą korzystać z kredytów FHA. Ale jeśli kwalifikujesz się do pożyczki VA lub USDA, sprawdź tam najpierw.