Kupno domu – gdzie kupić, plusy i minusy

Zakup wykluczenie domów gwałtownie wzrosła popularność w następstwie bańki mieszkaniowej i Wielkiej Recesji pod koniec 2000 roku, jak ogromna fala wykluczenia przetoczyła się na rynek.

Podczas gdy istnieje znacznie mniej foreclosures odbywa się dzisiaj, kupujący nadal może czasami zdobyć ofertę. Ale wykluczenia pochodzą z własnych unikalnych zagrożeń i wad, jak również.

Upewnij się, że rozumiesz zarówno jak wykluczenia sprzedaży pracy i ich ryzyka przed podpisaniem na przerywaną linię.

Gdzie kupić domy

Zanim zrozumiesz plusy i minusy, najpierw musisz zrozumieć różne etapy cyklu wykluczenia, ponieważ proces zakupu różni się na każdym etapie.

Gdy kredytobiorców hipotecznych pierwszy spadek w tyle-lub nawet przed ich domyślnie – mogą skontaktować się z pożyczkodawcą w celu omówienia aukcji ich domu jako krótkiej sprzedaży. Alternatywnie, jeśli zalegają one z płatnościami o kilka miesięcy, pożyczkodawca inicjuje proces wykluczenia.

Ostatecznie Dom trafia na aukcję publiczną, ale większość wykluczonych domów nie sprzedaje się na aukcji, więc bank Zwykle przejmuje własność. Te nieruchomości będące własnością banku nazywane są” REO „properties, akronimem od” nieruchomości będących własnością ” banku. Następnie wystawiają go na sprzedaż u Agenta Nieruchomości.

Krótka Sprzedaż

W krótkiej sprzedaży właściciel domu kontaktuje się z pożyczkodawcą i wyjaśnia, że nie stać go już na miesięczną płatność. Ale nie mogą sprzedać nieruchomości, żeby spłacić kredyt, bo są do góry nogami.

Po wycenie nieruchomości pożyczkodawca może zgodzić się na krótką sprzedaż: przyjęcie niższej spłaty niż saldo kredytu. Właściciel domu wymienia nieruchomość na sprzedaż z agentem nieruchomości i ma nadzieję, że kupujący przyjdzie wraz z ofertą, którą bank zaakceptuje. Stanowi jeden z najlepszych sposobów, aby uniknąć wykluczenia jako właściciel domu.

Jako kupujący, trudno jest zdobyć wiele na krótkiej sprzedaży. Kredytodawcy po prostu nie zaakceptuje mniej niż wartość rynkową w większości przypadków. Za wszelką cenę, składać oferty na nieruchomości wymienione jako krótkiej sprzedaży, ale oczekiwać dużo biurokracji i dużych opóźnień przez pożyczkodawcę.

Pre-Foreclosures

Najlepsze oferty leżą w pre-foreclosures. Ale mają też wiele wyzwań.

Foreclosures trwać długo, i kredytodawcy zazwyczaj nie może nawet rozpocząć proces, dopóki kredytobiorca nie przegapił co najmniej cztery miesiące spłaty kredytu hipotecznego. Nawet po tym, jak pożyczkodawca inicjuje proces wykluczenia, trwa jeszcze wiele miesięcy postępowań sądowych i reklamowania aukcji.

W tym oknie Miesięcy Długi między kiedy Pliki pożyczkodawcy do wykluczenia i rzeczywistej daty aukcji, niektórzy właściciele obudzić się na ryzyko utraty ich domu i stać się bardziej skłonni do sprzedaży. Ci z kapitałem mogą skorzystać z niskiej oferty, o ile kupujący może szybko i pewnie rozliczyć się.

Kiedy po raz pierwszy ukończył studia, pracowałem dla inwestora nieruchomości, który specjalizował się w zakupie pre-foreclosures. Zawsze składał właścicielom domów dwie oferty: bezpośrednią ofertę zakupu po uczciwej cenie i ofertę pobytu w domu jako wynajmu i odkupienia go za dopłatą.

Zdecydowana większość właścicieli domów wybrała tę drugą opcję. Większość z nich nie zapłaciła czynszu i straciła dom na rzecz mojego szefa, wraz z całym kapitałem. Przez lata zastanawiałem się nad etyką. W końcu zdecydowałem, że chociaż mój szef był nieetyczny z innych powodów, to nie był to jeden z nich, ponieważ zawsze oferował przejrzyste wybory DOROSŁYMund mind.

Chyba że osobiście znasz kogoś w wykluczenia chce sprzedać, prawdopodobnie należy unikać tej strategii. Właściciele domów w wykluczenia uzyskać setki wiadomości od inwestorów nieruchomości, prawnicy upadłości, i inni. Jeśli nie planujesz kupić jako inwestor nieruchomości, zostaw tę strategię zawodowcom.

Licytacja Komornicza

Po miesiącach postępowania sądowego, nieruchomości przejść do wykluczenia aukcji, jeśli kredytobiorca nie dogonił płatności, ogłosił upadłość, sprzedał nieruchomość, lub znaleźć inny sposób, aby zatrzymać wykluczenia.

Możesz pojawić się na aukcji i licytować, po okazaniu dowodu środków. Ale najpierw powinieneś zrozumieć wady.

Po pierwsze, Przejęte domy są licytowane w sądzie, a nie na nieruchomości. Kupujący nie mogą wejść do nieruchomości, aby ją zobaczyć i sprawdzić stan, ponieważ w momencie aukcji właściciel domu nadal jest legalnie właścicielem. Więc jeśli nie masz osobistej wiedzy na temat nieruchomości, musisz licytować ślepo na stan nieruchomości.

Jeśli licytujesz i wygrywasz, zwykle masz 24 godziny na wymyślenie pozostałego depozytu-często 10% ceny zakupu-i 30, 45 lub 60 dni na rozliczenie nieruchomości, w zależności od stanu. Można również spodziewać się dodatkowych bólów głowy prawnych i biurokracji po drodze. Finansowanie nieruchomości zakupionych na aukcji wykluczenia staje się trudne zbyt, ponieważ właściciel domu może utrudnić dostęp do nieruchomości do wyceny lub inspekcji domu.

Licytuj tylko na aukcji wykluczenia, Jeśli osobiście znasz nieruchomość i jej stan.

REOs: Nieruchomości bankowe lub rządowe

Większość nieruchomości, które idą do wykluczenia aukcji faktycznie nie sprzedają tam. Albo nikt nie licytuje, albo nikt nie licytuje wystarczająco.

W rzeczywistości, na aukcjach wykluczenia, większość kredytodawców odmówić przyjęcia coś mniej niż całkowita kwota należna. Ponieważ większość kredytobiorców w wykluczenia nie mają dużo (jeśli w ogóle) kapitału własnego, oznacza to, że kredytodawcy rozpocząć licytację powyżej tego, co każdy kupujący faktycznie rozważyć płacenie.

Więc większość domów, które idą do wykluczenia aukcji kończy się powrót z powrotem do pożyczkodawcy. Lub, w wielu przypadkach obejmujących federalne pożyczki hipoteczne, własność wraca do rządu. Trwa kilka miesięcy po aukcji dla pożyczkodawcy lub rządu, aby przejść przez proces przejęcia prawnej własności, a następnie miesięcy więcej, aby eksmitować poprzednich właścicieli, jeśli jeszcze się nie wyprowadzili.

Ale ani pożyczkodawca, ani rząd nie zajmują się posiadaniem domów jednorodzinnych. Nie chcą nieruchomości REO w bilansie, chcą odzyskać swoje pieniądze. Więc zatrudniają lokalnego agenta nieruchomości i wystawiają nieruchomość na sprzedaż.

Na tym etapie każdy może zobaczyć nieruchomości wymienione w usłudze multiple listing service (MLS) – a zatem na publicznych stronach internetowych, takich jak Zillow, Realtor.com, i innych-i może umówić się na zwiedzanie ich. Nie oczekuj zabójczych transakcji na tym etapie, ponieważ licytujesz nieruchomość publiczną, jak każda inna.

Mimo to większość przejętych nieruchomości wymaga pewnego stopnia pracy. Zalegający właściciele domów, którzy czują się wypchnięci ze swoich domów, nie zostawiają ich spick and span. Kupujący mogą czasami zdobyć przyzwoitą ofertę na nieruchomości REO, tak jak każdy inny fixer-upper.

Korzyści z zakupu wykluczonego domu

Foreclosures pochodzą z jedną rażącą zaletą: możliwość zakupu poniżej wartości rynkowej. Z definicji, foreclosures aponownie nieruchomości w trudnej sytuacji sprzedawane w stanie, w jakim są. Często przekłada się to na okazyjną cenę.

Kupujący mogą czasami zaoszczędzić pieniądze na foreclosures w inny sposób, jak również. Na przykład niektóre programy kredytów mieszkaniowych istnieją specjalnie w celu zachęcenia do zakupu foreclosures i mogą obejmować niższe zaliczki, niższe stopy procentowe, niższe opłaty lub inne korzyści. Więcej na temat tych programów kredytowych wkrótce.

Plusy do zakupu wykluczenia są wystarczająco intuicyjne, ale minusy stają się bardziej skomplikowane.

Wady zakupu przejętego domu

Już rozumiesz, że bez względu na to, na jakim etapie procesu wykluczenia kupujesz, kupujesz nieruchomość w stanie, w jakim jest. Większość wykluczonych domów wymaga pewnego stopnia aktualizacji lub napraw, nawet jeśli tylko kosmetycznych.

Ale komplikacje tylko rozszerzają się stamtąd. W zależności od etapu wykluczenia, możesz lub nie masz dostępu do wnętrza nieruchomości. Jeśli nie masz do niego dostępu, nie masz pojęcia o stanie nieruchomości. Może być nieskazitelny-lub może mieć poważne wady konstrukcyjne, takie jak problemy z fundamentem lub dach sitowy. Z tego, co wiesz, nieruchomość została skonsumowana przez toksyczną pleśń i wymaga patroszenia.

Nawet jeśli możesz dostać się do nieruchomości przed licytacją, nie masz gwarancji, że właściciel domu nie zniszczy go ze złości przed wyjazdem. W najlepszym razie znasz tylko przeszły stan nieruchomości, a nie jej stan w momencie, w którym faktycznie przejmiesz posiadanie. Widziałem wandalizmy na skalę dziesiątek tysięcy dolarów, takie jak przebijanie drzwi szafy, niszczenie drewnianych podłóg i wylewanie betonu do każdego odpływu.

Ryzyka te bok, wykluczenia zazwyczaj pochodzą z presją czasu. Zakładając, że możesz dostać się, aby zobaczyć nieruchomość, nadal możesz nie mieć dużo czasu, aby sprowadzić profesjonalnego Inspektora domowego lub wykonawców do wyceny. Większość konwencjonalnych kredytodawców hipotecznych również walczyć, aby zamknąć kredyty w mniej niż trzy lub cztery tygodnie.

Prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić wszelkie zaległe podatki niezapłacone przez byłego właściciela. Obejmuje to zarówno niezapłacone podatki od nieruchomości, jak i wszelkie zastawy na podatek dochodowy od nieruchomości.

Wtedy nie ma biurokracji zaangażowanych, jeśli kupisz krótką sprzedaż lub nieruchomości REO. Zarówno rząd, jak i banki są znane ze swojej biurokracji, co jeszcze bardziej komplikuje i spowalnia Twoją transakcję. Spodziewaj się wypełnić jeszcze więcej formularzy niż zwykle i poczekaj, aż tego typu właściciele nieruchomości skontaktują się z Tobą z własnymi obowiązkowymi formularzami i zatwierdzeniami.

Wreszcie spodziewaj się konkurencji ze strony profesjonalnych inwestorów nieruchomości. Chociaż prawdopodobnie nie przelicytują Cię na cenę, wielu przychodzi z kuszącymi ofertami pieniężnymi. Znają ten proces lepiej i mogą rozliczać się szybciej i z większą pewnością.

Zdecydowanie należy zrobić swoją pracę domową na jak kupić wykluczonych domów, i wypróbować te dodatkowe narzędzia i wskazówki.

Kilka stron internetowych i narzędzi oprogramowania online może pomóc znaleźć foreclosures. Dla REO właściwości, sprawdzić Fannie Mae HomePath strona internetowa. Niektóre większe banki, takie jak Bank of America, również mają dedykowane strony internetowe REO.

Dla pre-foreclosures, oczekiwać, aby shell się trochę pieniędzy na usługi komercyjne. Dwie z lepszych usług na rynku to Foreclosure.com i Propstream, choć oba są przeznaczone dla profesjonalnych inwestorów nieruchomości, a nie homebuyers.

Można również spojrzeć na programy kredytowe zoptymalizowane dla foreclosures. Fannie Mae ’ s HomePath ReadyBuyer program allows up to 3% in closing cost assistance kiedy kupujesz foreclosure własnością Fannie Mae, i pozwalają niektórzy kredytobiorcy umieścić w dół tak mało jak $500 dla ich zadatku pieniądze depozyt. Freddie Mac oferuje podobny program o nazwie HomeSteps, który zrzeka się wymogu ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego i nie wymaga od kredytobiorców płacenia za wyceny.

Zapoznaj się również z programem 203(k) Federalnej Administracji mieszkaniowej, przeznaczonym dla fixer-uppers. W ramach kredytu można pożyczyć koszty remontu, ale uważaj, że będziesz płacić odsetki za kredyt hipoteczny przez cały okres kredytowania.

Czy należy kupić dom przejęty?

Jeśli nie masz nic przeciwko fixer-uppers, rozważyć patrząc na krótkiej sprzedaży i Reo właściwości wymienione na MLS. Proces ich kupowania jest podobny do kupowania innych publicznie notowanych nieruchomości, choć z kilkoma dodatkowymi obręczami do przeskoczenia, aby zadowolić biurokratyczne banki.

Większość homebuyers należy przekazać na pre-foreclosures lub wykluczenia aukcji jednak. Nie możesz uzyskać dostępu do wnętrza domu bez zgody właściciela domu, a nawet kontakt z tymi właścicielami domów wymaga ogromnego wysiłku z twojej strony. Jeśli wysyłasz bezpośrednie kampanie pocztowe do właścicieli domów w wykluczeniu, możesz spodziewać się wskaźnika odpowiedzi w zakresie 1% do 3%. I niewielu ludzi, którzy odpowiedzą na twoje pytania, skończy się na sprzedaży.

Słowo dla mądrych: zostaw je dla profesjonalnych inwestorów nieruchomości.

Ostatnie Słowo

Na rynku mieszkaniowym sprzedawcy, to kuszące, aby spróbować zdobyć domu okazja jednak można. To podwaja się dla tych, którzy po raz pierwszy kupują dom.

Po prostu upewnij się, że rozumiesz dokładnie, w co się pakujesz, zanim zaczniesz licytować nieruchomość. Komplikacje wahają się od napraw do biurokracji do finansowania przeszkód i nie tylko, więc postępuj ostrożnie.