Autor: 
Kupno domu jest ekscytujące, ale również drogie. Będziesz musiał pokryć więcej niż tylko zaliczkę z góry. Od inspekcji domu i wyszukiwania tytułu do prowizji od nieruchomości i opłat brokerskich, koszty zamknięcia zwykle wahają się od 2% do 5% ceny zakupu domu.
Dodaj te wydatki do 20% zaliczki wymaganej w celu uniknięcia prywatnego ubezpieczenia kredytów hipotecznych (PMI), a to więcej niż niektórzy kupujący mogą sobie poradzić.
Na szczęście masz opcje. Jednym z nich jest poproszenie Sprzedawcy o pokrycie niektórych kosztów zamknięcia, uwolnienie przepływów pieniężnych i zapewnienie Ci trochę finansowego oddechu.
Co To jest koncesja sprzedawcy?
W nieruchomości, koncesja sprzedawcy jest, gdy sprzedawca domu płaci za niektóre lub wszystkie koszty zamknięcia związane ze sprzedażą ich nieruchomości. Ustępstwa sprzedającego dotyczą zazwyczaj procentu całkowitych kosztów zamknięcia lub konkretnych wydatków.
Na przykład sprzedawca może zgodzić się zapłacić połowę kosztów zamknięcia lub tylko za podatki transferowe.
Ważne jest, aby zrozumieć, że kiedy sprzedawca zgadza się pokryć część kosztów zamknięcia, nie oznacza to, że robi to za darmo. Zamiast tego, koszty te są zazwyczaj wrzucane do kredytu hipotecznego, zamiast wychodzić z kieszeni.
Zasadniczo koszty są opłacane z góry przez sprzedawcę, który odzyska je od pożyczkodawcy po zamknięciu domu.
Załóżmy, że kupujesz dom za $ 250,000, a całkowite koszty zamknięcia wynoszą 3%, czyli $ 7,500. Jeśli sprzedawca zgodzi się zapłacić za wszystkie koszty zamknięcia z góry, możesz oczekiwać, że cena zakupu wzrośnie do 257 500 USD.
Oznaczałoby to, że Twoja zaliczka i kwota kredytu również wzrosną. Na przykład, aby odłożyć 20% w dół, twoja Zaliczka wzrośnie z $50,000 do $51,500, a Twoja pożyczka hipoteczna wzrośnie z $200,000 do $206,000.
Ponieważ Twoja pożyczka wzrośnie, tak samo jak twoje raty hipoteczne i odsetki, które naliczasz z czasem.
Sposoby, aby sprzedawca pokrył koszty zamknięcia
Koncesje oferują ograniczone korzyści dla sprzedawców domu, więc mają sens tylko w określonych okolicznościach. Mogą one być na stole, gdy sprzedawca jest zmotywowany do sprzedaży domu szybko, lub gdy inspekcja domu identyfikuje naprawy, że nie chcą, aby przed sprzedażą przechodzi.
Istnieje kilka różnych sposobów, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie sprzedawcy na pokładzie.
1. Zapłać pełną cenę wywoławczą
Jeśli chcesz zaproponować ustępstwa sprzedawcy, unikaj składania oferty lowball. Zamiast tego złóż ofertę za pełną cenę wywoławczą nieruchomości, aby wykazać, że poważnie myślisz o zakupie domu i że nie próbujesz tylko skorzystać ze sprzedawcy.
Pomyśl o tym z perspektywy sprzedawcy. Co bardziej prawdopodobne, aby zaakceptować: ofertę w pełnej cenie z prośbą o pokrycie procent kosztów zamknięcia, lub ofertę, która jest nie tylko poniżej prosząc, ale również chce, aby rozważyć ustępstwa sprzedawcy?
Ważne jest, aby nie obrazić sprzedawcy, prosząc o zbyt wiele. Bądź rozsądny i zastanów się, jakie koncesje sprzedawcy są dla ciebie warte. Jeśli potrzebujesz dodatkowej gotówki na pokrycie wydatków, najlepiej jest znaleźć się po dobrej stronie sprzedawcy, a to zaczyna się od pełnej szacunku i uczciwej oferty.
2. Bądź przygotowany na zamknięcie
Sprzedający dom są bardziej prawdopodobne, aby zaakceptować ustępstwa sprzedającego, gdy są one zmotywowane do sprzedaży szybko. Oznacza to, że jeśli”jesteś zainteresowany pokryciem kosztów zamknięcia, musisz być gotowy do natychmiastowego zamknięcia domu.
Na przykład możesz nie być w stanie poprosić o przedłużoną datę posiadania lub wstrzymać się ze złożeniem oferty podczas zakupów.
Przygotuj się na szybkie zamknięcie, uzyskując wstępne zatwierdzenie i mając gotówkę na pokrycie przynajmniej niektórych kosztów zamknięcia na własną rękę, takich jak inspekcja domu.
Sprzedawcy, którzy już zakupili inną nieruchomość lub którzy czekają na sprzedaż swojego domu, aby złożyć ofertę, częściej przyjmują oferty z szybkim obrotem.
3. Nie stawiaj nadmiernych wymagań
Sprzedający dom są gotowi do sprzedaży, a nie do uaktualnień i remontów. Oczywiście nadal powinni być odpowiedzialni za pokrycie wszelkich napraw, które nie powiodły się podczas inspekcji w domu. Ale jeśli liczysz na ustępstwa sprzedającego, powinieneś być gotowy zaakceptować dom taki, jaki jest, poza kwestiami bezpieczeństwa i konstrukcyjnymi.
Unikaj stawiania wymagań kosmetycznych w swojej ofercie, takich jak wymiana starych wykładzin lub przemalowanie pokoju. Możesz łatwo podjąć się tych projektów w swoim własnym czasie, a im mniej pieniędzy sprzedawca musi włożyć na swoją własność, tym bardziej prawdopodobne jest, że zaoferuje Ci koncesję sprzedawcy.
4. Bądź gotów do negocjacji
Sprzedawcy mogą zmagać się z ograniczonymi przepływami pieniężnymi podczas sprzedaży domu tak samo jak ty. Może to pozostawić im mało miejsca na pokrycie kosztów zamknięcia, nawet jeśli chcą. Negocjowanie tego, o co prosisz, pomoże Ci osiągnąć kwotę, na którą możesz sobie pozwolić.
Na przykład, jeśli koszty zamknięcia wynoszą $7,500, a masz tylko $4,000, poproś sprzedawcę o pokrycie pozostałych $3,500.
Pamiętaj, że zasadniczo prosisz sprzedawcę o przysługę, więc im bardziej jesteś gotów go przyjąć, tym bardziej prawdopodobne jest, że zaakceptuje.
5. Zwróć uwagę na rynek
Jednym z największych błędów zakupu domu można zrobić jest kupowanie na niewłaściwym rynku. Masz dużo większe szanse na to, że sprzedawca pokryje twoje koszty zamknięcia na rynku kupującego niż na rynku sprzedającego. Na rynku kupującego, istnieje wiele domów na sprzedaż, a sprzedawcy często muszą konkurować ze sobą, aby przyciągnąć oferty.
Na przykład, na rynku kupującego, możesz skorzystać z niższych cen katalogowych i ustępstw sprzedającego z góry oprócz niższych stawek hipotecznych przy zakupie nowego domu.
Porozmawiaj z pośrednikiem o stanie rynku przed rozpoczęciem procesu zakupu domu, więc wiesz, czego się spodziewać. Jeśli koncesje sprzedawcy są dla Ciebie ważne, wykorzystaj rynek na swoją korzyść.
Kiedy należy zwrócić się do Sprzedawcy o pokrycie kosztów zamknięcia?
Ponieważ koncesje sprzedawcy zwiększają twoje własne wydatki w dłuższej perspektywie, w tym opłaty za odsetki i ewentualnie większą zaliczkę, możesz się zastanawiać, jak są one korzystne.
Możesz poprosić o koncesję sprzedawcy, jeśli:
1. Potrzebujesz gotówki na remonty lub nagłe wypadki
Koncesje sprzedawcy pomagają utrzymać się z coraz biednych gotówki przy zakupie domu. Dodanie kosztów zamknięcia do kredytu hipotecznego zamiast pokrywania ich z kieszeni pozostawi ci więcej gotówki na opłacenie przeprowadzki, niezbędnych remontów i wydatków awaryjnych.
Jest to szczególnie przydatne, jeśli kupujesz starszy dom i wiesz, że będziesz musiał włożyć w to trochę pieniędzy w najbliższej przyszłości.
2. Twoje Wstępne Zgłoszenie Może Uwzględnić Koszty Zamknięcia
Preapproval jest podawany po banku lub kredytodawca opinie szczegółowe aspekty swojej sytuacji finansowej, takie jak ocena kredytowa, dochód, i historia pracy.
A jeśli zabezpieczyłeś wstępne zgłoszenie przed rozpoczęciem wyszukiwania domu, wiesz, że ma ono limit. Kredytobiorca może poprosić o ustępstwa sprzedającego tylko wtedy, gdy ma wystarczająco dużo miejsca na wstępną pożyczkę mieszkaniową, aby pokryć związane z tym koszty.
Na przykład, jeśli jesteś wstępnie zatwierdzony za $200,000 na górze swojej zaliczki, a dom będzie cię kosztować $190,000, masz $10,000 lewo, które można wykorzystać na pokrycie koncesji sprzedawcy. Jednak, jeśli dom będzie kosztować $199,000, to zostawi cię tylko z $1,000.
Jeśli twoja wstępna aprobata wystarczy, aby pokryć cenę zakupu domu, a także koszty zamknięcia, koncesje sprzedawcy są świetnym sposobem na uwolnienie przepływu gotówki.
3. Dom jest w rozsądnej cenie, a stopy procentowe są niskie
Ustępstwa sprzedawcy tylko naprawdę mają sens, gdy dom jest w rozsądnej cenie. Nie tylko wpływają one na kwotę kredytu, zaliczki i opłat odsetkowych, mogą również wpływać na wartość domu, potencjalnie zwiększając podatki od nieruchomości, jak również.
A im droższy Dom, tym wyższe będą koszty zamknięcia.
Jeśli dom jest już w rozsądnej cenie w oparciu o wartość rynkową i aktualne trendy, prosząc sprzedawcę o pokrycie niektórych kosztów zamknięcia może być tego warte za gotówkę, którą zwolni dzisiaj. Ale jeśli dom jest zawyżony lub jeśli stopy procentowe są wysokie, możesz wyrządzić więcej szkód swoim finansom niż pożytku.
Na przykład koszty zamknięcia kroczące do ceny zakupu sprawią, że ostateczna Cena sprzedaży domu będzie jeszcze wyższa, co może mieć wpływ na wartość nieruchomości i wysokość podatków od nieruchomości, a także dodatkowe opłaty odsetkowe.
Ostatnie Słowo
Jeśli nie jesteś w stanie pokryć kosztów zamknięcia i nie możesz uzyskać od sprzedawcy pokrycia ich dla ciebie, ostatnią opcją jest poproszenie kredytodawcy hipotecznego o pokrycie ich w pożyczce. Dotyczy to jednak tylko niektórych rodzajów pożyczek, takich jak pożyczki FHA i pożyczki VA. Zazwyczaj nie może być używany do konwencjonalnych pożyczek.
W przeciwnym razie musisz sam pokryć koszty zamknięcia, co ma wpływ na to, czy jesteś gotowy na zakup domu. Zaplanuj koszty zamknięcia przed rozpoczęciem procesu zakupu domu tak, że nie są zaskoczeni po złożeniu oferty.
Komentarzy