Autor: W dzisiejszym gorącym rynku nieruchomości, może być trudno znaleźć dom w swoim przedziale cenowym. Jednym ze sposobów obejścia tego problemu jest kupno domu. Nawet jeśli zapłacisz więcej za remont niż za sam dom, suma może być nadal niższa niż cena gotowego domu.
Jednak fixer-upper nie gwarantuje oszczędności pieniędzy. Musisz wybrać odpowiedni Dom i uzyskać realistyczne oszacowanie, ile będzie cię to kosztować w sumie-cenę zakupu plus koszt remontu. Następnie możesz porównać tę sumę z jego ostateczną wartością, aby upewnić się, że naprawdę otrzymujesz dobry zakup.
Jak kupić Fixer-Dom Górny
Sposób, w jaki kupujesz fixer-upper, zależy częściowo od tego, co chcesz z nim zrobić. Jeśli masz nadzieję na odwrócenie domu dla zysku, musisz dowiedzieć się, ile możesz oczekiwać, aby zarobić na domu, gdy zostanie naprawiony. Jeśli jesteś po prostu homebuyer szukasz okazji, wszystko, co musisz wiedzieć, to jak całkowity koszt w porównaniu do gotowego domu.
Ale dla obu typów kupujących większość etapów procesu jest taka sama. Zaczyna się od znalezienia odpowiedniego domu, w dobrym stanie, za odpowiednią cenę.
1. Wiedzieć, czego szukać
Jest wiele rzeczy, które można naprawić w domu naprawczym. Niektóre z nich to proste problemy kosmetyczne, takie jak łuszczenie się farby, przestarzała kuchnia lub martwy trawnik. Te Głębokie na skórze problemy sprawiają, że dom jest nieatrakcyjny, ale nie do zniesienia.
Problemy kosmetyczne są często tanie i łatwe do naprawienia. Często można wykonać pracę samodzielnie, a nie zatrudniając profesjonalistę. A ponieważ robią dużą, widoczną różnicę, te ulepszenia domu dodają wartości rynkowej do domu. To ważne, jeśli planujesz przewrócić Dom.
Z kolei trudniej jest naprawić bardziej podstawowe problemy. Dom z niewygodnym planem piętra, wadliwym fundamentem lub przestarzałą instalacją elektryczną wymaga dużej pracy profesjonalnych wykonawców, aby stać się bezpiecznym i nadającym się do zamieszkania. Te duże, drogie zmiany nie zawsze płacą za siebie, gdy nadszedł czas, aby sprzedać miejsce.
W domu jest jedna rzecz, której nie można zmienić: jego lokalizacja. Nawet dom z problemami strukturalnymi może być dobrą inwestycją, jeśli jest w bardzo pożądanej okolicy z dobrymi szkołami, niskim wskaźnikiem przestępczości, dużą ilością zieleni, dostępem do transportu i innymi udogodnieniami.
Ale w dzielnicy o niższej wartości, nawet skromne poprawki mogą nie płacić za siebie w wartości odsprzedaży. Kupujący raczej nie kupią domu za 400 000 $na ulicy pełnej domów za 300 000$. Jeśli mają $ 400,000 do wydania, chcą żyć wśród innych domów wartych $ 400,000 lub więcej.
Kupując fixer-upper, dobrą zasadą jest kupowanie ” najgorszego domu w najlepszej okolicy.”Szukaj obszarów, w których wartości domu są wysokie, a następnie szukać domów wycenionych znacznie poniżej średniej.
Kiedy znajdziesz jeden, sprawdź go, aby zobaczyć, dlaczego cena jest tak niska. Jeśli dom wymaga tylko napraw kosmetycznych i ma dobre Kości, prawdopodobnie będzie to dobra inwestycja-albo jako własny dom, albo jako flip.
Jeśli dom ma duże problemy, takie jak zbyt mała partia lub zbyt mało łazienek, naprawa może być zbyt kosztowna. Jednak nadal może to być dobry zakup, jeśli cena jest wystarczająco niska. Dom wyceniony na $50,000, który potrzebuje $80,000 warte pracy jest nadal tylko $130,000 razem — świetny zakup w większości obszarów. To może oznaczać dużą wypłatę dla właściciela domu, który chce podjąć pracę.
2. Uzyskaj inspekcję-lub Several
Problemy strukturalne w starych domach nie zawsze są widoczne gołym okiem. Na przykład można sprawdzić, czy szafki kuchenne są przestarzałe, ale nie można stwierdzić, czy za nimi jest gnijący tynk. Jedynym sposobem na wykrycie tych ukrytych problemów jest uzyskanie profesjonalnej kontroli domu.
Standardowa inspekcja domu obejmuje każdą część domu, od fundamentu po dach. Może ujawnić wszelkiego rodzaju problemy, które nie są oczywiste, takie jak uszkodzenie wody, wadliwe okablowanie lub nieodpowiedni system HVAC.
Inspektorzy domowi mogą również przetestować dom pod kątem zagrożeń, takich jak pleśń, radon lub farba ołowiana. Wiedza o tych problemach z wyprzedzeniem ma kluczowe znaczenie dla ustalenia kosztów naprawy domu i tego, jak te naprawy mogą potrwać.
Oprócz tej standardowej kontroli istnieje kilka rodzajów specjalistycznych inspekcji domowych, które można wykonać za dodatkową opłatą. Na przykład:
- Inspekcja szkodników ujawnia, czy dom ma uszkodzenia od mrówek, chrząszczy lub termitów.
- Zakres linii kanalizacyjnej i kontrola szamba informuje, czy systemy te wymagają naprawy lub wymiany.
- Obrazowanie termowizyjne wykorzystuje światło podczerwone do identyfikacji ukrytych problemów, takich jak utrata ciepła, wycieki powietrza, uszkodzenia wody lub problemy elektryczne.
- Kontrola konstrukcji przez inżyniera budowlanego potwierdza, że fundament, legary, belki i inne konstrukcje nośne są solidne.
- W domach, w których używana jest woda ze studni, Kontrola studni informuje, czy zaopatrzenie w wodę jest bezpieczne i odpowiednie.
Ogólnie rzecz biorąc, warto zapłacić więcej z góry za każdy rodzaj inspekcji domu, który Twoim zdaniem potrzebuje potencjalny przyszły dom. Taniej jest wydać dodatkowe 600 dolarów na kontrolę konstrukcji, niż nauczyć się w połowie przebudowy, którą trzeba wymienić na połowę fundamentu.
3. Oszacuj koszt remontu
Po sprawdzeniu urządzenia fixer-Top dowiesz się, które naprawy konstrukcyjne są absolutnie niezbędne, aby można je było znosić. A na dodatek, prawdopodobnie będziesz mieć długą listę innych rzeczy do naprawienia lub aktualizacji ze względów kosmetycznych.Twoim następnym zadaniem jest obliczenie kosztów tych napraw.
Oszacuj koszty DIY
W niektórych przypadkach możesz zaoszczędzić na pracy, robiąc to samodzielnie. Niektóre zadania, takie jak malowanie lub zdejmowanie tapet, są wystarczająco proste dla początkujących. Inne, takie jak kafelki lub szafki wiszące, są rozsądne dla wykwalifikowanych majsterkowiczów.
W przypadku projektów DIY oszacuj koszt, sprawdzając sklepy domowe i strony internetowe, aby znaleźć ceny potrzebnych materiałów eksploatacyjnych. Sprawdź również w swoim mieście, czy którakolwiek praca wymaga pozwolenia, a jeśli tak, to ile to kosztuje.
Sprawdź U Kontrahentów
Są szanse, że nie będziesz w stanie wszystkiego zrobić. Niektóre prace, takie jak dekarstwo lub duże prace elektryczne, są zbyt niebezpieczne dla amatora, aby spróbować. Jeśli błąd może cię zabić lub spowodować poważne uszkodzenie domu, zostaw ten projekt profesjonalistom.
Znajdź dobrego wykonawcę, który przeprowadzi remont domu i da Ci wycenę wszystkich napraw, których nie planujesz wykonać samodzielnie. Możesz również użyć witryn takich jak HomeAdvisor, aby uzyskać oferty od lokalnych wykonawców. Uzyskaj pisemną wycenę każdej pracy przed złożeniem oferty.
Przy obliczaniu kosztów napraw należy pamiętać o uwzględnieniu kosztów wycen i kontroli. Niektóre opcje finansowania domu, takie jak FHA 203(k) i kredyty CHOICERenovation (omówione poniżej) wymagają dodatkowego nadzoru i oceny. Te wyceny chronią zarówno kredytodawcę hipotecznego, jak i kredytobiorcę poprzez ensurże wartość odnowionego domu jest równa
Oblicz sumę
Dodaj razem oszacowanie wykonawcy, koszty zakupów DIY i koszty wszelkich niezbędnych wycen. To daje przybliżony całkowity koszt naprawy fixer-upper.
Na koniec weź tę sumę i dodaj o 10% więcej. Ta dodatkowa wyściółka ma pokryć koszty nieoczekiwanych problemów, które pojawiają się po rozpoczęciu pracy w domu. Takie niespodzianki prawie zawsze się zdarzają, więc musisz zaplanować je w swoim budżecie.
Po dodaniu wszystkiego może się okazać, że nie możesz sobie pozwolić na naprawienie wszystkiego na liście. W takim przypadku musisz ustawić kilka priorytetów. Skoncentruj się na podstawowych naprawach i ulepszeniach domu o wysokiej wartości, które dostarczą Ci najwięcej pieniędzy.
4. Oszacuj koszt przewozu
Jeśli planujesz przewrócić Dom, remonty nie są jedynymi wydatkami, o które musisz się martwić. Musisz również wziąć pod uwagę koszt noszenia. Jest to kwota, którą dom będzie cię kosztować, aby posiadać, gdy go naprawiasz.
Koszty prowadzenia zjadają Twoje zyski. Każdy miesiąc, w którym posiadasz dom, jest kolejnym miesiącem, który kosztuje cię, zamiast zarabiać pieniądze.
Pobierz oś czasu
Pierwszą rzeczą, aby dowiedzieć się, ile miesięcy będziesz musiał wydać na naprawy, zanim będziesz mógł sprzedać dom.
Kiedy rozmawiasz z kontrahentami, poproś ich o oszacowanie czasu, a także kosztów. W przypadku zadań, które wykonujesz samodzielnie, wyszukaj w Internecie nazwę projektu i ” czas na ukończenie.”Podobnie jak w przypadku kosztorysów, dodaj trochę wyściółki do tych szacunków czasowych, aby uwzględnić nieoczekiwane.
Oblicz Miesięczne Wydatki
Kiedy masz pojęcie o całkowitej osi czasu, dowiedzieć się, ile będziesz musiał zapłacić na kredyt hipoteczny w tym czasie. Również w innych kosztach, takich jak:
- Podatki od nieruchomości
- Rachunki za media
- Czas wyjazdu z pracy do pracy w domu lub spotkania z kontrahentami
- Dbaj o swoje dzieci lub zwierzęta podczas pracy w domu
Pomyśl, gdzie będziesz mieszkać
W niektórych przypadkach można zaoszczędzić trochę pieniędzy, mieszkając w domu, podczas gdy praca jest wykonywana. Nadal będziesz musiał spłacić kredyt hipoteczny, ale nie będziesz musiał płacić czynszu za oddzielny dom. Ale jest to możliwe tylko wtedy, gdy dom ma wszystkie niezbędne rzeczy. Musi być strukturalnie solidny i mieć ciepło, wodę i co najmniej jedną działającą łazienkę.
Może to być również problem, jeśli kupujesz fixer-upper jako dom, a nie inwestycję. Jeśli nie jest możliwe zamieszkanie w domu od razu, będziesz musiał zapłacić czynsz w innym miejscu, gdy prace są w toku. To dodaje do całkowitej ceny domu.
A nawet jeśli możesz mieszkać w domu, życie w strefie pracy może powodować dodatkowe wydatki. Na przykład, dopóki kuchnia nie będzie użyteczna, będziesz musiał zapłacić dodatkowo za posiłki w restauracji lub na wynos.
Upewnij się, że twój budżet ma wystarczająco dużo miejsca, aby poradzić sobie z tymi dodatkowymi wydatkami, wraz z kosztami naprawy. Jeśli już zaplanowałeś każdy grosz, aby zapłacić za Dom i naprawy, napotkasz problemy.
5. Oszacowanie wartości po remoncie (ARV)
W tym momencie wiesz, ile twój fixer-upper będzie kosztować zakup, naprawę i posiadanie podczas naprawy. Teraz jest jeszcze jeden numer, którego potrzebujesz: wartość po remoncie lub ARV. To jest kwota, którą dom będzie wart, gdy wszystkie repaUrząd Skarbowy jest gotowy.
Najprostszym sposobem na znalezienie ARV jest spojrzenie na „comps” – porównywalne domy w okolicy, które zostały sprzedane niedawno. Średnia cena, jaką ludzie płacą za te domy, jest dobrą miarą tego, ile można dostać za swoje, gdy zostanie naprawione.
Możesz uzyskać szybkie oszacowanie lokalnych cen domów za pośrednictwem witryn takich jak Zillow lub Redfin. Jednak otrzymasz bardziej wiarygodne dane, jeśli poprosisz Agenta Nieruchomości o sprawdzenie komp dla ciebie.
Znajomość ARV jest oczywiście ważna dla płetw. Dzięki tej liczbie możesz dowiedzieć się, ile zysku możesz oczekiwać na swoim fixer-upper. Po prostu odejmij wszystkie koszty remontu i transportu od ARV.
Jednak liczba ta ma znaczenie również dla potencjalnych właścicieli domów. Jeśli ARV jest znacznie więcej niż cena zakupu domu i remontów, to mówi, że dom jest dobry interes. Ale jeśli koszt zakupu i naprawy domu przekracza ARV, lepiej szukać gdzie indziej.
Należy pamiętać, że cena zakupu domu nie musi być cena wywoławcza. Jeśli uważasz, że cena katalogowa jest zbyt wysoka, możesz złożyć niższą ofertę, która zbliży całkowitą cenę z remontami do ARV.
Sprzedający są bardziej skłonni do rozważenia niskiej oferty, jeśli dom został siedzi na rynku przez jakiś czas. Jeśli trudno przekonać sprzedawcę, pokazanie kalkulacji kosztów naprawy może udowodnić, że niższa oferta jest rozsądna. Oferowanie gotówki z góry, jeśli cię na to stać, to kolejny sposób na osłodzenie transakcji.
6. Sprawdź Swoje Możliwości Finansowania
W tym momencie masz dobry pomysł, ile będzie kosztować naprawa twojego fixer-upper. I są szanse, że nie masz wystarczająco dużo gotówki zaoszczędzone na pokrycie wszystkich z nich. Więc będziesz potrzebował jakiejś pożyczki, aby zapłacić za naprawy, jak również za sam dom.
Jeśli koszty naprawy są niewielkie, możesz uzyskać tradycyjny kredyt hipoteczny i sfinansować renowację kartą kredytową lub osobistą pożyczką. Istnieje jednak limit, ile można pożyczyć w ten sposób. Ponadto stopy procentowe mogą być wysokie i nie można odliczyć tych odsetek od podatków.
Lepszym rozwiązaniem dla większości kupujących jest kredyt hipoteczny remont. Jest to specjalny rodzaj kredytu hipotecznego, który pozwala sfinansować koszty zakupu i remontu w jednym pożyczce. Istnieje kilka różnych opcji kredytu remontowego, które mogą działać dobrze dla fixer-uppers.
FHA 203 (k)
FHA 203 (k) to kredyt hipoteczny na renowację wspierany przez Federalną Administrację mieszkaniową lub FHA. Możesz go użyć do zakupu i renowacji fixer-upper lub do refinansowania istniejącego kredytu hipotecznego i płacenia za projekty remontowe w tym samym czasie.
Kredyty FHA 203(k) są łatwiejsze do uzyskania niż wiele innych kredytów hipotecznych. Można dostać jeden z oceny kredytowej tak niskie, jak 500. Potrzebujesz tylko zaliczki w wysokości 10% — a jeśli twój wynik kredytowy wynosi co najmniej 580, może to być tak niskie, jak 3,5%.
Jednak pożyczki te mają również pewne ograniczenia:
- Możesz dostać tylko jeden w swoim głównym miejscu zamieszkania.
- Wszystkie remonty muszą być wykonane przez wykonawcę, a nie DIY.
- W przypadku większości pożyczek musisz również współpracować z konsultantem z Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Ten konsultant zatwierdza twoje plany, zarządza płatnościami kontrahentów i kontroluje nieruchomość po każdej pracy.
- Tylko niektóre rodzaje renowacji są objęte. Możesz użyć pożyczki, aby zapłacić za naprawy, zagospodarowanie terenu i ulepszenia wyglądu i efektywności energetycznej, ale nie luksusy jak wanna z hydromasażem czy miejsce do grillowania.
- Musisz posiadać ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA w domu.
- Całkowita kwota pożyczki podlega limitom kredytowym FHA, które różnią się w zależności od powiatu.
VA kredyt remontowy
Jeśli jesteś członkiem sił zbrojnych lub weteranem, możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego wspieranego przez Departament ds. weteranów USA. Jeden rodzaj, zwany kredytem remontowym VA lub kredytem rehabilitacyjnym VA, pokrywa koszty zakupu i remontu domu w jednym.
Kredyty remontowe VA nie wymagają zaliczki. Mają również niższe koszty zamknięcia niż większość innych kredytów hipotecznych. Ograniczenia dotyczące tych pożyczek obejmują:
- Możesz dostać tylko jeden w swoim głównym miejscu zamieszkania.
- Musisz użyć wykonawcy zatwierdzonego przez VA do renowacji.
- Remonty muszą koncentrować się na funkcji i żywotności domu. Nie możesz finansować żadnych luksusowych dodatków ani ulepszeń wyglądu.
- Niektórzy kredytodawcy pobierają dodatkową opłatę budowlaną od tego rodzaju kredytu.
Fannie Mae Homestyle Renovation Loan and HomeReady Mortgage
Pożyczka na remont domu jest wspierana przez Fannie Mae. Możesz go użyć do sfinansowania remontu nowego lub istniejącego domu. Można także wiązać go z Fannie Mae HomeReady Hipoteczny płacić za zarówno Dom i ulepszenia do niego.
Ten rodzaj pożyczki wiązanej działa podobnie jak FHA 203(k). Istnieje jednak kilka kluczowych różnic. Kredyty hipoteczne HomeReady wymagają wyższej oceny kredytowej, co najmniej 620. Z drugiej strony pozwalają one na zaliczki już na poziomie 3%.
Pożyczki HomeStyle również mają inne zasady. Możesz ich użyć do renowacji domu wakacyjnego lub nieruchomości inwestycyjnej, a nie tylko podstawowej rezydencji. I możesz wydać pieniądze na wszelkiego rodzaju ulepszenia, w tym luksusowe przedmioty, takie jak basen.
Kiedy zaciągasz kredyt mieszkaniowy, pieniądze trafiają bezpośrednio na rachunek powierniczy, który służy do płacenia kontrahentom. Kwota, którą wydajesz na remonty, nie może być większa niż 75% ARV domu.
Freddie Mac CHOICERenovation Loan
Ostateczną opcją kredytu hipotecznego dla nabywców fixer-uppers jest wybór kredytu hipotecznego wspieranego przez Freddiego Maca. Ten rodzaj pożyczki obejmuje zakup domu i remonty w jednym. Możesz również użyć go do sfinansowania remontu istniejącego domu.
Podobnie jak w przypadku pożyczki na dom, wybór działa zarówno na nieruchomości inwestycyjne, jak i domy podstawowe. Podobnie jak w przypadku kredytu mieszkaniowego, koszty remontu nie mogą przekroczyć 75% ARV. W większości przypadków Kredyt ten wymaga zaliczki w wysokości 5%.
Jedną z różnic między wyborem a innymi kredytami hipotecznymi na renowację jest to,że możesz samodzielnie wykonać remont. Możesz nawet zarobić kredyt kapitału własnego potu w kierunku zaliczki, jeśli wykonasz pracę przed zamknięciem.
Jeśli jednak wybierzesz tę opcję, musisz przejść proces oceny. Rzeczoznawca sprawdzi, aby upewnić się, że Twoja praca i użyte materiały są zgodnie z obietnicą i że wartość domu pasuje do szacowanej ARV.
Ostatnie Słowo
Zakup fixer-upper domu może być świetnym sposobem, aby włamać się na rynek nieruchomości, gdy ceny są wysokie. Ale to nie jest łatwa decyzja.
Przy każdym zakupie domu, trzeba dokładnie przemyśleć, czy jesteś gotowy na odpowiedzialność staje się właścicielem domu. Obejmuje to zarówno koszty, jak i związane z nimi prace. A to podwaja się w przypadku domu, który będzie wymagał gruntownego remontu, aby był do zamieszkania.
Zanim podejmiesz zanurzenie, Oceń obie płetwyances i twój harmonogram. Zastanów się, czy jesteś przygotowany na wszystkie wydatki związane z naprawą domu i kłopotów z mieszkaniem w strefie budowy. Zastanów się, jaki stres może wywierać na Ciebie i innych, którzy dzielą twój dom.
Jeśli jesteś pewien, że fixer-upper jest właściwym wyborem dla ciebie, idź do przodu – ale ostrożnie. Fixer-uppers są pełne niespodzianek, a nie chcesz utknąć w domu, którego nie stać na naprawę.
Aby się zabezpieczyć, upewnij się, że umowa zakupu zawiera klauzulę finansowania, która mówi, że Twoja umowa nie jest ostateczna, dopóki nie uda Ci się zabezpieczyć kredytu mieszkaniowego. Dołącz również klauzulę kontrolną, która daje Ci prawo do wycofania się, jeśli inspekcja domu ujawni nieznane problemy.
Nie ma co do tego wątpliwości: kupno fixer-upper jest trudniejsze niż kupno domu pod klucz. Wymaga to więcej badań i więcej środków ostrożności. Ale jeśli zrobisz to dobrze, jest to dobry sposób na uzyskanie domu swoich marzeń — lub świetnej nieruchomości inwestycyjnej — w przystępnej cenie.
Komentarzy