Czym jest Rent-To-Own i czy jest odpowiedni dla Ciebie?

Wiele osób marzy o zostaniu właścicielami domów, ale jest to mniej osiągalny cel dla niektórych niż dla innych. Czynniki takie jak niska ocena kredytowa lub brak zaliczki może uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego. I, bez jednego, twój dom perspektywy zakupu są nieliczne. Możesz utknąć, czekając, aż zaoszczędzisz wystarczająco dużo pieniędzy, aby odłożyć lub pracować, aby poprawić swój wynik kredytowy, które zarówno wymagają czasu.

Ale jeśli masz nadzieję, że właścicielem domu prędzej niż później, wynajem do własnego jest alternatywną opcją można zbadać. Dowiedz się, jak działają umowy najmu i ich plusy i minusy.

Co To jest umowa najmu na własny rachunek?

Umowa rent-to-own jest, gdy wynajmujesz dom od sprzedawcy z zamiarem zakupu nieruchomości na koniec najmu. Co miesiąc płacisz dodatkową opłatę na szczycie miesięcznego czynszu, który idzie w kierunku zaliczki za dom.

Wynajem do własnych ustaleń działa tylko wtedy, gdy zarówno ty, jak i właściciel domu są na tej samej stronie. Zdecydowanie zaleca się, że masz formalny wynajem do własnej umowy, która określa prawa i obowiązki zarówno ty, jak i domu sprzedającego. Pomoże to uniknąć sporów, utrwalić szczegóły finansowe transakcji i zabezpieczyć Twoje roszczenia w przypadku problemów prawnych.

W umowie ty i właściciel domu musisz zdecydować o czterech głównych punktach: cenie zakupu, płatności za wynajem, utrzymaniu domu i opcjach.

Cena zakupu domu może być albo stała cena w momencie tworzenia umowy, lub może być podjęta po wygaśnięciu umowy najmu. Niezależnie od tego, kiedy ty i sprzedawca domu decydują się na nazwę ceny sprzedaży, powinna być oparta na typowych czynników cenowych nieruchomości mieszkalnych, takich jak Rynek nieruchomości, stan domu i jego lokalizacja.

Płatności czynszu można dokonać podczas dzierżawy rent-to-own muszą obejmować zarówno regularne czynszu do zamieszkania w domu, jak również dodatkową kwotę, która należy umieścić w celu zaliczki. Zarówno ty, jak i sprzedawca domu muszą uzgodnić ustaloną miesięczną kwotę płatności, która zazwyczaj będzie wyższa niż stawka czynszów w Twojej okolicy, ponieważ dodajesz koszt zaliczki.

Po prostu upewnij się, że miesięczne płatności czynszu są nadal przystępne. W przeciwnym razie, może być lepiej off ustawienie dodatkowej kwoty bok na własną rękę, aby zapisać się zaliczki na tradycyjny zakup domu w dół drogi.

Często w umowach rent-to-own utrzymanie domu i utrzymanie są twoim obowiązkiem jako potencjalnego nabywcy. Konserwacja może oznaczać wszystko, od koszenia trawnika i odśnieżania chodników po wymianę urządzenia lub naprawę nieszczelności. Sprzedawca domu jest nadal odpowiedzialny za podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości i płatności hipotecznych.

Dokładnie zapoznaj się z umową, aby wiedzieć, jakie zadania konserwacyjne i koszty należy pokryć.

Wiele umów najmu na własny rachunek zawiera opłatę opcyjną. Jest to jednorazowa, bezzwrotna opłata, którą płacisz Sprzedawcy w celu zabezpieczenia opcji zakupu domu w przyszłości. Zwykle wynosi od 1% do 5% uzgodnionej ceny zakupu nieruchomości.

Opcja pieniądze jest zasadniczo to, co dajesz do domu Sprzedającego w zamian za umożliwienie zakupu domu na koniec dzierżawy. Bez tego nie ma prawnego uwzględnienia w umowie, co może utrudnić trzymanie właściciela domu w zgodzie z warunkami umowy, jeśli powstanie spór.

Jak Rent-do-własnej pracy?

Istota wynajmu jest stosunkowo prosta. Można umieścić w dół opcją opłaty, aby zachować prawo do zakupu domu po podpisaniu umowy najmu, który jest zwykle na trzy do pięciu lat. Płacisz zarówno miesięczne opłaty za wynajem mieszkania w nieruchomości, jak i dodatkową kwotę, która idzie na zaliczkę za dom.

W zależności od tego, czy podpisałeś umowę najmu, czy dzierżawy, będziesz mieć możliwość zakupu domu lub będziesz prawnie zobowiązany do tego po wygaśnięciu umowy najmu.

Umowy najmu opcji zapewniają większą swobodę, jeśli chodzi o umowę najmu do własnego. Jeśli zdecydujesz się nie kupować domu, będziesz mógł odejść od nieruchomości bez dodatkowych obowiązków prawnych, chociaż prawdopodobnie stracisz opłatę za opcję i dodatkowe opłaty za czynsz, które dokonałeś.

Jeśli zdecydujesz się na zakup domu, wszelkie depozyty lub płatności dokonane na zakup nieruchomości zostaną zastosowane do zaliczki.

Umowy leasingu i zakupu są jednak znacznie mniej elastyczne. W zależności od umowy, którą podpisałeś, możesz być zobowiązany do zakupu domu pod koniec okresu najmu — niezależnie od tego, czy możesz sobie na to pozwolić, czy nie.

Zazwyczaj wszelkie pieniądze, które włożysz Na nieruchomość w okresie wynajmu, jako ryczałt lub w formie kredytów na wynajem, przepadają, jeśli zdecydujesz się nie kupować.

Korzystne jest, aby prawnik nieruchomości przejrzał umowę przed jej podpisaniem, abyś dokładnie wiedział, w co się pakujesz. Pomogą Ci one zinterpretować wszelkie niejasne kwestie prawne i upewnić się, że korzystasz z odpowiedniego rodzaju umowy do swojej sytuacji i celów.

Plusy wynajmu do własnego

W odpowiednich okolicznościach, wynajem do własnego pochodzi z wielu korzyści dla tych, którzy chcą posiadać dom, ale którzy nie są w stanie przejść przez typowy proces zakupu domu.

Jeśli masz nadzieję na zakup własnego domu, ale nie można uzyskać preapproval od pożyczkodawcy lub ocena kredytowa potrzebuje trochę TLC, oto, co umowa rent-to-own może zaoferować.

1. Szybciej dostaniesz się do domu

Jeśli naprawdę chcesz kupić dom, ale słaba historia kredytowa lub brak zaliczki trzymają cię od osiągnięcia celu, rent-to-own będzie Ci do domu szybciej. Można rozpocząć podróż w kierunku homeownership podczas budowania zdolności kredytowej i zapisać zaliczki zamiast konieczności to zrobić, zanim znajdziesz nieruchomość.

Na przykład, jeśli masz zły kredyt, może być wstrzymywanie się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dopóki nie poprawiła swój wynik kredytowy, tak, że kwalifikują się do niższej stopy procentowej. Kiedy wynajmujesz mieszkanie, jesteś w stanie pracować na kredyt i uporządkować Finanse, mieszkając w domu, który chcesz kupić.

2. Dostajesz się do domu, do którego możesz się teraz nie zakwalifikować

Tylko dlatego, że nie spełniają wymagania, aby kupić dom teraz nie oznacza, że nie będzie w przyszłości. Umowy Rent-to-own pomagają zablokować opcję zakupu domu w przyszłości, nawet jeśli obecnie nie kwalifikujesz się do zakupu.

Jest to szczególnie przydatne na konkurencyjnych rynkach, gdzie chcesz skorzystać z przystępnych cen domów i nieruchomości na sprzedaż, gdy są one dostępne.

Na przykład, jednym z najlepszych czasów, aby kupić dom jest na rynku kupującego, gdzie istnieje wiele domów na sprzedaż i Sprzedający są bardziej skłonni do rozważenia alternatywnych opcji, w tym Wynajem do własnych umów.

3. Może zablokować cenę zakupu

Blokowanie ceny zakupu podczas negocjowania umowy najmu na własność może przynieść korzyści na dłuższą metę, zwłaszcza jeśli wartość nieruchomości wzrośnie w okresie najmu. Bez względu na to, ile inne domy w okolicy są sprzedaży dla, i niezależnie od wahań wartości rynkowej, nie będzie musiał płacić więcej niż Cena sprzedaży pierwotnie zgodził się.

4. Pozwala przetestować dom przed zakupem

Tradycyjni nabywcy domów nie często mają szansę mieszkać w domu, zanim go kupią. Ale w umowie najmu na własny rachunek, będziesz mógł to zrobić. Będziesz miał rzadką okazję, aby poczuć się w domu i okolicy, zanim zobowiązujesz się do życia w nieruchomości przez dłuższy okres czasu.

Życie w domu przynosi jego cechy i niepowodzenia na czele, co pozwala na podjęcie świadomej i świadomej decyzji o tym, czy chcesz go kupić.

5. Będziesz musiał poruszać się rzadziej

Często umowy najmu na własny rachunek pozwalają na dłuższe okresy najmu niż typowe umowy najmu. Jest tak, że masz wystarczająco dużo czasu, aby zbudować akceptowalną zaliczkę bez konieczności płacenia wygórowanych miesięcznych płatności czynszu.

Z dłuższych warunków najmu pochodzi korzyści z bycia w jednej nieruchomości przez ponad rok na raz. Mniej przeprowadzek oznacza mniejsze koszty relokacji i przewidywalne płatności czynszu.

6. Twoje Miesięczne Płatności Budują Kapitał Własny

Jedną z wad bycia najemcą jest to, że miesięczne płatności nie budują kapitału własnego w domu. Ale, kiedy wynajmujesz do własnego, część płatności idzie na zakup domu. Zaczynasz budować kapitał w nieruchomości bez zobowiązania do zakupu go od razu.

Z biegiem czasu kapitał ten rośnie, a do końca okresu leasingu powinieneś mieć odpowiednią zaliczkę.

Cons of Rent-to-Own

Podczas gdy wynajem na własność ma swoje zalety, ma również swoje wady. Jest to rzadki sposób na zakup domu i powinien być używany tylko wtedy, gdy ma to sens dla Ciebie i Twoich finansów osobistych. Przed podpisaniem umowy najmu na własny rachunek zapoznaj się z tymi wadami, aby uzyskać jasny obraz tego, czego się spodziewać.

1. Miesięczna Opłata Jest Zazwyczaj Wyższa Niż W Przypadku Wynajmu

Kiedy wynajmujesz na własność, musisz zapłacić regularny czynsz, a także dodatkową opłatę, która idzie w kierunku zaliczki. Dzięki temu Twoje miesięczne płatności są wyższe niż typowe koszty wynajmu w Twojej okolicy.

Wysokość dopłaty zależy od długości najmu i wysokości zaliczki. Możesz oczekiwać, że płatność czynszu będzie średnio o 25% wyższa niż stawka bieżąca, w której mieszkasz, co może drastycznie wpłynąć na twój budżet i przepływy pieniężne.

2. Większość miesięcznych płatności nie idzie w kierunku ceny zakupu

Jeśli tylko 25% płatności czynszu idą w kierunku zaliczki, oznacza to, że pozostałe 75% jest po prostu pokrycie kosztów wynajmu domu. Niestety, jeśli tylko odkładasz kilkaset dolarów na bok każdego miesiąca, to zajmie dużo czasu, aby zbudować odpowiednią zaliczkę-zwykle 3% do 20% ceny zakupu-potrzebną do uzyskania kredytu hipotecznego.

Na przykład, załóżmy, że 250 USD miesięcznej płatności czynszu idzie na kapitał własny i potrzebujesz zaliczki w wysokości 10 000 USD. Zajmie ci to nieco ponad trzy lata-lub 40 płatności-aby zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby przejść do przodu z zakupu domu.

A jeśli zdecydowałeś się nie kupować w tjeśli skończycie dzierżawę, stracicie te pieniądze.

3. Opcje Mogą Być Ograniczone

Umowy najmu na własność zazwyczaj oferują więcej korzyści kupującym niż sprzedającym. Z tego powodu, to może być trudne dla ciebie, aby znaleźć sprzedawcę domu, który jest gotów zaoferować wynajem do własnej umowy kupna.

Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli szukasz na konkurencyjnym rynku. Możesz być zmuszony do szukania domów w mniej pożądanych obszarach lub tych, które zalegają z konserwacją i utrzymaniem.

4. Płacisz Bezzwrotne Opłaty Z Góry

Jeśli odkrywasz umowy wynajmu na własny rachunek, ponieważ masz mało gotówki, powinieneś wiedzieć, że nadal istnieją opłaty z góry. Opłata za opcję, którą płacisz, aby zabezpieczyć opcję zakupu domu po zakończeniu umowy najmu, musi zostać uiszczona przy podpisaniu umowy.

Ponieważ jest to zazwyczaj między 1% i 5% ceny zakupu, które mogą sumować się do sporej ilości gotówki. Na przykład, jeśli kupujesz dom za $250,000, a opłata za opcję wynosiła 2.5% ceny zakupu, musisz dać właścicielowi $ 6,250 z góry.

Jeśli już masz problemy z oszczędnością na tradycyjną zaliczkę, opłata za opcję może być poza zasięgiem.

Oprócz opłaty za opcję, Możesz również potrzebować gotówki z góry, aby zapłacić za inspekcję i wycenę domu. Przed podpisaniem umowy najmu na własny rachunek zaleca się wykonanie inspekcji i wyceny domu, którą trzeba będzie zapłacić za siebie.

5. Możesz być odpowiedzialny za naprawy i utrzymanie

Niektóre umowy rent-to-own umieścić koszty utrzymania i utrzymania i obowiązki na ciebie zamiast domu sprzedającego. Oznacza to potencjalne pokrycie wydatków związanych z:

• Hydraulika
• Elektryczne
• Architektura krajobrazu i pielęgnacja trawników
• Wymiana lub naprawa urządzeń
• Przemalowanie
• Pokrycia dachowe
• Bocznica zewnętrzna

Jeśli nie masz gotówki na pokrycie nieoczekiwanych wydatków, takich jak fundusz awaryjny, możesz w końcu zaciągnąć dług, aby dotrzymać swojej części umowy.

6. Opóźnienia W Płatnościach Mogą Naprawdę Zaszkodzić

Spóźnione płatności czynszu w umowie rent-to-own wiążą się z poważnymi konsekwencjami. Jeśli dokonasz opóźnionej lub niekompletnej płatności, ryzykujesz całkowite unieważnienie umowy. Oznacza to nie tylko utratę kapitału, który wpłaciłeś do domu, ale także opcję zakupu.

7. Możesz stracić pieniądze, jeśli zdecydujesz się nie kupować

Opłata za opcję, którą dajesz właścicielowi, gdy podpisujesz umowę najmu na własny, nie podlega zwrotowi, niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na zakup domu, czy nie. Ponieważ może to być w dowolnym miejscu od 1% do 5% ceny zakupu, odejście oznacza utratę znacznej części gotówki, która nie pójdzie w kierunku kapitału własnego w domu.

Ponadto wiele umów rent-to-own przewiduje, że jeśli zdecydujesz się nie kupować, stracisz również kapitał zgromadzony dzięki zwiększonym opłatom za wynajem.

8. Wartość Domu Może Się Zmniejszyć

Niezależnie od tego, jak wygląda rynek, gdy zawrzesz umowę najmu na własny, zawsze istnieje szansa, że wartość domu może się zmienić podczas okresu wynajmu. Jeśli pójdzie w górę, masz szczęście. Ale jeśli spadnie, jesteś zablokowany w cenie zakupu, która jest wyższa niż rzeczywista wartość domu.

Ponieważ umowy najmu na własny rachunek są zazwyczaj dłuższe niż standardowa roczna umowa najmu, nie można przewidzieć, jak będzie wyglądał rynek po zakończeniu umowy. Rynek nieruchomości jest nieprzygotowanypotrafiący, a czasem nawet niestabilny, więc podejmujesz ryzyko bez względu na to, kiedy podpisujesz.

9. Masz Mniej Kontroli

W umowie rent-to-own, sprzedawca domu jest nadal odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego. Niestety, nie masz kontroli nad tym, czy faktycznie to robią, czy nie. Jeśli nieruchomości przejęć, nie tylko stracisz swoją nieruchomość wynajem, również nie będzie miał opcji, aby go kupić już-chyba że można sobie pozwolić na zakup go jako wykluczenia.

10. Nie możesz kwalifikować się do finansowania, gdy umowa najmu się kończy

Jedną z zalet rent-to-own jest to, że daje czas, aby poprawić swój wynik kredytowy i zaoszczędzić na zaliczkę. Ale jeśli nie zmienisz tych kwestii podczas okresu leasingu lub jeśli Twoja sytuacja finansowa się pogorszy, możesz nie kwalifikować się do finansowania od kredytodawcy hipotecznego.

Jeśli nie kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego i nie możesz zapłacić ceny zakupu, gdy umowa najmu się kończy, nie możesz kupić nieruchomości, niezależnie od tego, ile kapitału włożyłeś.

11. Jest mniej elastyczny niż wynajem

Pomyśl o wynajmie na własność jako mieszance tradycyjnej dzierżawy i homeownership. Tam, gdzie wynajem jest zazwyczaj elastyczny, umowa najmu na własny rachunek nie jest.

Na przykład, jeśli musisz zerwać umowę najmu, aby się przenieść, zawsze masz taką opcję. Ale o wiele trudniej jest wyjść z umowy najmu i zakupu.

Oznacza to, że musisz być zaangażowany w życie w tym domu przez dłuższy okres. Jeśli coś się zmieni, znalezienie obejścia problemu może być trudne.

12. Oszustwa Są Tam

Niestety, istnieje wiele rodzajów oszustw typu rent-to-own, które mogą być trudne do zidentyfikowania. Niektórzy proszą o opłaty opcyjne z góry za nieistniejącą nieruchomość, podczas gdy inni nie ujawniają głównych problemów w domu, takich jak uszkodzenia strukturalne lub pleśń.

Upewnij się, że wiesz, kto jest prawnym właścicielem domu i chronić się poprzez uzyskanie zarówno domu kontroli i oceny. Współpracuj z pełnomocnikiem ds. nieruchomości, aby potwierdzić status prawny nieruchomości (na przykład, czy jest ona wykluczona) i nie przekazuj żadnych pieniędzy, dopóki nie masz podpisanej umowy.

Kiedy warto wynająć mieszkanie?

Wynajem na własność przyniesie Ci korzyści tylko w pewnych okolicznościach. Zanim zdecydujesz się iść do przodu, upewnij się, że:

• Masz pewność, że Twoja sytuacja finansowa poprawi się do czasu zakończenia umowy najmu.
• Masz plan, aby zbudować lub naprawić swój wynik kredytowy.
• Planujesz mieszkać w tej samej okolicy przez co najmniej pięć lat.
• Nie planujesz żadnych poważnych zmian w karierze.
• Nie kwalifikujesz się do tradycyjnego kredytu hipotecznego.

Jak znaleźć nieruchomość do wynajęcia

Chociaż znalezienie wynajmowanej nieruchomości może być trudne, oto kilka wskazówek dotyczących łączenia się ze sprzedawcami domów, którzy są gotowi rozważyć to jako opcję:

• Praca z agentem nieruchomości. Nawet jeśli technicznie wynajmujesz dom, to i tak powinieneś skorzystać z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Będą mieli pomysł, które Sprzedający dom są gotowi rozważyć wynajem do własnej umowy i może pomóc w stworzeniu solidnej umowy. Niektóre agencje mają nawet wewnętrzne programy rent-to-own.
• Negocjuj ze sprzedawcą. Jeśli znajdziesz świetną nieruchomość, ale nie jesteś pewien, czy sprzedawca byłby skłonny zawrzeć umowę najmu na własność, nie ma nic złego w pytaniu. Działa to najlepiej dla domów, które zostały wymienione przez długi czas lub w marke nieruchomości kupującegot.
• Znajdź niechętnego właściciela. Nie wszyscy właściciele wynajmują swoje domy, ponieważ są pasjonatami wynajmu. Jeśli masz lub natkniesz się na niechętnego właściciela, który Twoim zdaniem może być zainteresowany wyładowaniem nieruchomości, zgłoś się do nich z propozycją wynajmu do własnego.
• Znajdź nieruchomość przed przejęciem. Właściciele domów, którzy walczą o spłatę kredytu hipotecznego, są bardziej skłonni do odkrywania swoich opcji, w tym sprzedaży na zasadzie wynajmu do własnego. Może to być sytuacja korzystna dla obu stron, ponieważ będziesz miał nieruchomość do wynajęcia, a oni będą mogli pracować nad naprawą swoich kredytów i finansów.
• Zapytaj Swoją Sieć. Nie ma nic złego w dotarciu do sieci, aby poinformować ich, czego szukasz. Możesz mieć przyjaciela lub członka rodziny, który zna kogoś, kto chce sprzedać dom i kto może być chętny do pracy z kupującym Poleconym przez wzajemny kontakt.
• Szukaj w obszarach nieaktywnych. Bardziej prawdopodobne jest, że znajdziesz nieruchomości do wynajęcia w nieaktywnych obszarach nieruchomości. Może to oznaczać domy poza miastem lub w małych miastach, gdzie rynek jest powolny.
• Szukaj W Internecie. Wiele witryn usług niejawnych, takich jak Craigslist, pozwala zarówno właścicielom, jak i sprzedawcom domów zamieszczać reklamy, z których niektóre są chętne do pracy z umową rent-to-own. Szukaj ofert dla „wynajem-do-własnego”, aby zobaczyć, co się pojawi.

Alternatywy dla Rent-to-Own

Jeśli wynajem na własność nie wydaje się być właściwym wyborem dla Ciebie, nie masz całkowicie pecha. Nadal można pracować w kierunku staje się właścicielem domu przez:

• Ubieganie się o pożyczkę FHA. Jeśli Twoje finanse są w dobrej kondycji, a wszystko, czego brakuje, to ryczałtowa Zaliczka, pożyczka Federalnej Administracji mieszkaniowej (FHA) może być drogą do zrobienia. Ich wymagania dotyczące zaliczek są tak małe, jak 3,5% dla kupujących z oceną kredytową 580 lub wyższą.
• Kontynuując wynajem oszczędzając zaliczkę. Nawet jeśli chcesz być właścicielem domu prędzej niż później, kontynuując wynajem podczas Oszczędzania zaliczki może być najlepszym rozwiązaniem dla ciebie. Zamiast płacić dodatkową kwotę wynajmu wynajmującemu, odłóż pieniądze na własną rękę, dopóki nie będziesz miał wystarczająco dużo na zaliczkę i tradycyjny kredyt hipoteczny.
• Poczekaj, Aż Poprawisz Swój Wynik Kredytowy. Niska ocena kredytowa nie powinna być jedynym powodem, dla którego zdecydujesz się wynająć własny. Jeśli tak, czekanie, aż poprawisz swój kredyt, jest prawdopodobnie najlepszym wyborem. Poprawa zdolności kredytowej nie tylko pomoże ci uzyskać kredyt hipoteczny, albo. Wiąże się to również z innymi korzyściami, takimi jak niższa stopa procentowa kredytu mieszkaniowego i lepsza przedpłata.

Ostatnie Słowo

Jeśli chodzi o wynajem do własnego, najważniejsze jest to, że musi to być dobry wybór dla twojej osobistej sytuacji finansowej. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy lub odkładaniem jakichkolwiek pieniędzy, upewnij się, że:

• Określ, czy chcesz umowy leasingu-zakupu lub leasingu opcji.
• Uzyskaj przegląd i wycenę domu.
• Niech adwokat nieruchomości lub agent nieruchomości przejrzy Twoją umowę.
• Przeczytaj drobnym drukiem i upewnij się, że rozumiesz swoje obowiązki i obowiązki.

Wykonując swoją należytą staranność i pokrywając wszystkie swoje podstawy, masz większe szanse na pozytywne i udane doświadczenie rent-to-own.