Zgodne a niespełniające warunków kredyty hipoteczne

Kupujesz swój pierwszy dom i nie wiesz, co oznacza żargon pożyczkodawcy? 

Zachowaj słowniczek przydatny, gdy kupujesz kredyt hipoteczny, ponieważ terminologia szybko się myli. A to zaczyna się od podstawowego rozróżnienia: czy chcesz zgodnego kredytu hipotecznego, czy kredytu niezgodnego. 

Kiedy usiądziesz ze swoim oficerem kredytowym, aby porozmawiać o opcjach kredytu hipotecznego, musisz poznać różnicę między tymi dwoma. 

Zgodne a niespełniające warunków kredyty hipoteczne

Chociaż istnieje wiele rodzajów kredytów hipotecznych, wszystkie dzielą się na dwie szerokie kategorie: zgodne lub nie zgodne. 

Były „odpowiadać” pożyczkowy program ustalać albo Fannie Mae (The federalny Narodowy Hipoteczny Stowarzyszenie lub FNMA) lub Freddie Mac (The federalny dom kredyt hipoteczny korporacja lub FHLMC). To ma znaczenie, ponieważ pożyczkodawca może następnie odwrócić się i sprzedać swój kredyt do Fannie Mae lub Freddie Mac. 

Banki i kredytodawcy hipoteczni lubią ten model, ponieważ nie muszą trzymać się kredytów i obsługiwać ich. Mogą się odwrócić i pożyczyć swój ograniczony kapitał komuś innemu. Zarabiają na opłatach i kosztach zamknięcia, a nie na długoterminowych odsetkach.

Aby standaryzować kredyty kupują, Fannie Mae i Freddie Mac dostarczyć kredytodawców z listy akceptowalne polityki kredytowej. Te różne programy pożyczkowe służą różnym rodzajom kredytobiorców. Na przykład kredytobiorcy z doskonałym kredytem mogą kwalifikować się do pożyczek o niskim oprocentowaniu z niskimi zaliczkami. Kredytobiorcy ze słabszym kredytem kwalifikują się tylko do pożyczek o wyższym oprocentowaniu z wyższymi wymaganiami dotyczącymi zaliczek. 

Ale nie każdy kredytobiorca pasuje do jednego z programów kredytowych. Niektórzy kredytobiorcy są lepiej obsługiwani przez inne rodzaje pożyczek — pożyczki niezgodne-takie jak pożyczki FHA lub pożyczki VA. 

Kredyty Hipoteczne Zgodne

• Sprzedawana na rynku wtórnym. Pożyczki zgodne z wytycznymi Fannie Mae lub Freddie Mac, więc kredytodawcy mogą natychmiast sprzedać je po zamknięciu.
• Surowsze wymagania: przeznaczone do kupna i sprzedaży przez prywatne firmy, pożyczki te zazwyczaj służą kredytobiorcom z co najmniej uczciwymi wynikami kredytowymi, którzy mogą udokumentować swoje dochody. 
• Zazwyczaj tańsze: ogólnie rzecz biorąc, pożyczki zgodne, które pasują do tych programów kredytowych mają niższe stopy procentowe i kosztują mniej dla kredytobiorcy niż pożyczki niezgodne.
• Często: kredyty zgodne są najczęściej udzielanymi kredytami hipotecznymi w USA.
• Kwoty pożyczek ograniczone: w 2022 r. większość Zgodnych pożyczek wynosi maksymalnie $647,200, chociaż w niektórych obszarach o wysokich kosztach utrzymania mogą sięgać nawet $970,800. 

Kredyty Hipoteczne Niespełniające Warunków

• Sprzedane lub utrzymane: w zależności od rodzaju pożyczki, kredytodawcy mogą sprzedawać niespełniające warunków pożyczki na rynku wtórnym lub mogą przechowywać je we własnych księgach.
• Nisza: różne rodzaje niespełniających warunków pożyczek zwykle służą różnym rodzajom niszowych pożyczkobiorców, takich jak początkujący nabywcy domów ze słabym kredytem lub członkowie służby wojskowej.
• Droższe: często niespełniające warunków pożyczki mają wyższe stopy procentowe i opłaty.
• Brak nieodłączny pożyczkowy limit: w nieobecność ścisły pożyczka program reguła od Fannie Mae lub Freddie Mac, pożyczkodawca móc większy pożyczka. 

To, który rodzaj kredytu najbardziej Ci odpowiada, zależy zarówno od Ciebie, jak i od twoich potrzeb. 

Kredyty Hipoteczne Zgodne

Ogólnie rzecz biorąc, średni średni dochód kredytobiorcy z dobrym kredytem powinien trzymać się kredytów zgodnych. 

Przeznaczone dla silniejszych kredytobiorców, kredyty te są wyceniane przez siły rynkowe. Nie są subsidized przez rząd federalny. Kredytodawcy wydają te pożyczki w pełni oczekując, że zostaną w pełni spłacone, więc nie muszą wyceniać w niepewności związanej z produktami wyższego ryzyka, takimi jak kredyty FHA. 

Ale to również oznacza, że nie każdy kwalifikuje się do kredytów zgodnych. 

Wymogi kwalifikacyjne dla kredytów hipotecznych Zgodnych z wymogami

Aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, kredytobiorcy muszą spełniać następujące podstawowe kryteria:

• Minimalny wynik kredytowy: większość zgodnych programów kredytowych wymagają minimalnego wyniku FICO w zakresie 620-650. Aby uzyskać najlepsze ceny i najniższą zaliczkę, zwykle potrzebujesz kredytu ponad 740. 
• Maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu( DTI): kredyty zgodne pozwalają na maksymalny „wskaźnik front-end” wynoszący 28%. Oznacza to, że spłata kredytu hipotecznego-w tym kapitał, odsetki, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie właścicieli domów i wszelkie opłaty za stowarzyszenia właścicieli domów — nie może przekroczyć 28% miesięcznego dochodu brutto. Ograniczają również „wskaźnik back-end”, ograniczając całkowite miesięczne zobowiązania dłużne do 36% miesięcznego dochodu. Zobowiązania te obejmują płatności samochodowe, Kredyty studenckie i minima kart kredytowych. 
• Maksymalna wielkość pożyczki: zgodne pożyczki ograniczają całkowitą kwotę pożyczki na 647,200 $w większości Stanów Zjednoczonych. W obszarach o wysokich kosztach utrzymania, kredyty zgodne iść tak wysokie, jak $970,800. Sprawdź na stronie internetowej Federalnej Agencji Finansów mieszkaniowych, aby uzyskać odpowiedni limit kredytowy w Twojej okolicy. 
• Minimalny Zaliczka: niektóre zgodny pożyczka program, tak jak Fannie Mae ’ s homeready program, pozwolić Zaliczka tak niski jak 3%. Ale większość kredytów zgodnych wymagają zaliczki między 5-20%, lub wyższe dla słabszych kredytobiorców.  
• Typ nieruchomości: możesz zaciągnąć tylko kredyt na nieruchomości mieszkalne z maksymalnie czterema lokalami. Obejmuje to pierwotne rezydencje, drugie domy i nieruchomości inwestycyjne. 

Kredyty zgodne A pożyczki konwencjonalne

Kredytobiorcy często mylą termin ” pożyczka zgodna „z” pożyczką konwencjonalną.”Chociaż są spokrewnione, nie są takie same. 

Pożyczki konwencjonalne odnoszą się do każdej prywatnej pożyczki hipotecznej. Obejmują one zgodne pożyczki wspierane przez Fannie Mae lub Freddie Mac, jak również pożyczki posiadane przez kredytodawców na ich własnych portfelach. Pożyczki konwencjonalne nie obejmują pożyczek udzielanych bezpośrednio przez rząd, takich jak pożyczki FHA, VA lub USDA. 

Zalety zgodnych kredytów hipotecznych

Kredyty hipoteczne zgodne pochodzą z dużą ilością korzyści, zwłaszcza dla silnych kredytobiorców. 

1. Konkurencyjne Ceny. Kredytodawcy chcą Twojej firmy. Tak długo, jak kwalifikujesz się do programu pożyczek zgodnych, mają szeroką elastyczność negocjowania stóp procentowych i opłat z Tobą. Ułatwia to porównywanie-kupuj i naciskaj na niższe stawki i opłaty.
2. Wymienny PMI. Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny na więcej niż 80% wartości nieruchomości, musisz co miesiąc płacić dodatkowo za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Ale gdy spłacisz saldo poniżej 80% stosunku pożyczki do wartości, możesz złożyć wniosek o usunięcie go z miesięcznej płatności. 
3. Możliwość niskich zaliczek. Jeśli masz doskonały kredyt i można wyraźnie udokumentować swoje dochody, można zakwalifikować się do zaliczki tak niskie, jak 3%, bez płacenia wysokich odsetek lub opłat.
4. Standaryzacja i dostępność. Można zadzwonić do każdego konwencjonalnego kredytodawcy hipotecznego w kraju i oczekiwać, że będą pracować z tych samych programów kredytowych zgodnych dyktowane przez Fannie Mae i Freddie Mac. To sprawia, że łatwo rozejrzeć się za najlepszą cenę i warunki. </li>

Wady zgodnych kredytów hipotecznych

Gdyby pożyczki zgodne były dla wszystkich, nie musielibyśmy rozróżniać pożyczek zgodnych i niezgodnych. 

W zależności od twoich kwalifikacji i potrzeb, nie możesz dobrze dopasować się do pożyczek zgodnych. 

1. Sztywność. Zgodnie z ich definicją, pożyczki zgodne muszą pasować starannie w ramach określonego programu kredytowego dyktowanego przez Fannie lub Freddie. Musisz zakwalifikować się do jednego z tych precyzyjnych programów pożyczkowych. 
2. Limity Kredytów. W przeciwnym razie doskonali kredytobiorcy, z niespłaconym kredytem i wysokimi dochodami, nadal boją się Zgodnych pożyczek, jeśli chcą pożyczyć więcej niż dozwolony limit. 
3. Wymogi Kredytowe. Potencjalni nabywcy domów z bad credit nie muszą ubiegać się o pożyczki zgodne. 
4. Limity dla inwestorów. Większość zgodnych programów kredytowych pozwala tylko kilka kredytów hipotecznych, aby pojawić się w raporcie kredytowym kredytobiorcy, dla kredytobiorcy, aby zakwalifikować. Zazwyczaj limit wynosi cztery. To ogranicza liczbę Zgodnych pożyczek, których możesz użyć jako inwestor nieruchomości, zanim będziesz musiał przejść na prywatnych pożyczkodawców, którzy utrzymują swoje pożyczki w swoich własnych portfelach.

Kredyty Hipoteczne Niespełniające Warunków

Każda pożyczka hipoteczna, która nie mieści się w jednym z programów pożyczkowych Fannie Mae lub Freddie Mac, mieści się w kategorii „niezgodność.” 

Parasol ten obejmuje szeroką gamę rodzajów pożyczek przeznaczonych dla bardzo Różnych kredytobiorców.

Rodzaje niespełniających warunków kredytów hipotecznych

Chociaż istnieją technicznie nieskończone rodzaje niespełniających warunków pożyczek, większość z nich dzieli się na kilka odrębnych grup.

• Pożyczki Jumbo. Kredytodawcy odnoszą się do dużych pożyczek, które przekraczają limity wielkości ustalone dla kredytów zgodnych jako ” jumbo pożyczki.”Pożyczki Jumbo są dla kredytobiorców o wysokich dochodach, którzy chcą kupić lub refinansować drogie domy. Nawet jeśli masz doskonały kredyt, prawdopodobnie zapłacisz więcej za pożyczkę jumbo niż porównywalną pożyczkę zgodną.
• Pożyczki FHA.Inną powszechną niezgodną hipoteką jest pożyczka Federalnej Administracji mieszkaniowej (FHA). Pożyczki FHA są przeznaczone dla osób, które po raz pierwszy kupują dom o niższych dochodach i słabszych kredytach, ale wiążą się z pewnymi dodatkowymi zastrzeżeniami i kosztami.
• Pożyczki VA. Dla członków służby wojskowej, weteranów i ich małżonków Departament Spraw kombatanckich oferuje subsydiowane pożyczki VA. Są one wyposażone w słynną opcję zaliczki 0%.
• Pożyczki USDA. Ostatecznym wspólnym programem pożyczek niezgodnych z umową są pożyczki USDA, przeznaczone dla nieruchomości wiejskich. Oni też pozwalają 0% zaliczki. 

Wymogi kwalifikacyjne dla kredytów hipotecznych niespełniających warunków

Wymogi kwalifikacyjne różnią się w przypadku niespełniających warunków kredytów hipotecznych, w zależności od rodzaju pożyczki. 

• Minimalna ocena kredytowa: kredyty hipoteczne Jumbo wymagają oceny kredytowej w wysokości co najmniej 680, a częściej w 700s. FHA pożyczki pozwalają wyniki Tak niskie, jak 500, ale dla soczyste 3,5% zaliczki, trzeba wynik co najmniej 580. Pożyczki VA nie mają minimalnej zdolności kredytowej. Kredyty USDA zazwyczaj wymagają wyniku 640 lub lepszego. 
• Minimalny wskaźnik zadłużenia do dochodu: pożyczki typu Jumbo czasami pozwalają na wyższe wskaźniki DTI niż kredyty zgodne, takie jak limit wskaźnika back-end Rocket Mortgage na poziomie 45%. FHA ogranicza przedni DTI na poziomie 31%, a tylny DTI na poziomie 43%. Kredytodawcy biorą pod uwagę tylko wskaźnik back-end dla kredytów VA, pozwalając na maksymalnie 41%. W przypadku pożyczek USDA możesz pożyczyć do 29% w zależności od wskaźnika front-end i 41% dla wskaźnika back-end. 
• Maksymalna wielkość pożyczki: pożyczki Jumbo, pożyczki VA, i USDA nie pochodzą z górnych limitów. Dla FHA Kredyty, pożyczka limits różnią się w zależności od lokalnego rynku mieszkaniowego, z NAJNIŻSZYM limitem ustalonym na $420,680 i najwyższym limitem ustalonym na $ 970,800 na 2022. Możesz zobaczyć swój lokalny limit kredytów FHA na stronie internetowej HUD.
• Minimalna Zaliczka: kredytobiorcy z dużymi pożyczkami mogą zazwyczaj oczekiwać, że odłożą co najmniej 10%, często 20% lub nawet więcej. Kredyty FHA pozwalają na zaliczkę nawet 3,5% dla kredytobiorców z wynikami kredytowymi powyżej 580, a zaliczkę 10% dla tych z wynikami kredytowymi między 500-579. Programy pożyczkowe VA i USDA nie pozwalają na żadną zaliczkę dla wykwalifikowanych kredytobiorców. 
• Typ nieruchomości: podobnie jak kredyty zgodne, pożyczki niezgodne pozwalają na maksymalnie cztery jednostki. Jednak musisz korzystać tylko z pożyczek FHA, VA i USDA na zakup podstawowych mieszkań.

Zalety niespełniających warunków kredytu hipotecznego

W ramach swoich nisz, niespełniające warunków pożyczki są często nie tylko lepszym rozwiązaniem, ale jedyną opcją na zakup domu. 

1. Większe Pożyczki. Kredytobiorcy o wyższych dochodach, którzy chcą kupić drogi Dom przekraczający limity kredytowe, nie mają innego wyboru, jak wziąć kredyt jumbo. 

2. Elastyczność Kredytowa. Niespełniające warunków pożyczki umożliwiają nawet kredytobiorcom ze złym kredytem zakup domu.

3. Elastyczność DTI. Kredytobiorcy z dobrym kredytem, ale wysokim wskaźnikiem DTI, który przekracza zgodne limity kredytowe, muszą szukać kredytów niezgodnych. 

4. Możliwość obniżenia zaliczki. Zaliczka FHA w wysokości 3,5 proc. dla nawet kredytobiorców ze słabym kredytem sprawia, że homeownership jest w zasięgu milionów Amerykanów. A opcja zaliczki 0% wśród pożyczek VA i USDA nie istnieje nigdzie indziej.

Wady niespełniających warunków kredytów hipotecznych

Pożyczki te pochodzą z ich sprawiedliwy udział wad, w zależności od konkretnego programu. 

1. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego na życie dla kredytów FHA. Wśród największych wad kredytów FHA, kredytobiorcy muszą nadal płacić składkę hipoteczną ubezpieczenia (MIP) przez cały okres ich pożyczki. Więc nawet po zapłaceniu salda poniżej 80% wartości domu, nadal płacisz, dodając do całkowitego kosztu homeownership. 

2. Wyższe Koszty. Pożyczki typu Jumbo i pożyczki FHA zwykle kosztują więcej niż ich odpowiedniki, ponieważ wiążą się z wyższym ryzykiem dla pożyczkodawcy. Mogą mieć wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i więcej opłat.

3. Ścisła kwalifikacja do najlepszych kredytów. Jeśli pożyczki VA i USDA wydają się oferować warunki zbyt piękne, aby mogły być prawdziwe, to dlatego, że są dotowane przez podatników na rzecz określonych segmentów społeczeństwa. Co jest świetne, jeśli jesteś weteranem lub mieszkańcem wsi, ale nikt inny się do nich nie kwalifikuje. 

4. Mniej standaryzacji i dostępności. Mniej kredytodawców hipotecznych oferuje niespełniające warunków pożyczki, chociaż nadal powinno się znaleźć wiele opcji. 

5. Więcej biurokracji i kłopotów. Pożyczki udzielane przez rząd, takie jak FHA, VA i USDA, zawierają wszystkie dodatkowe formalności, opóźnienia i inne bóle głowy, których można oczekiwać od rządu federalnego. Sztywne ubezpieczenie zwiększa ryzyko upadku pożyczki, jak również. To nie tylko sprawia, że są one niewygodne dla Ciebie jako kredytobiorcy,ale także sprawia, że sprzedawcy mniej prawdopodobne, aby przyjąć oferty finansowane z pożyczek rządowych. 

Werdykt: czy należy wybrać kredyt hipoteczny zgodny czy niezgodny?

Zazwyczaj istnieje najlepsza opcja pożyczki dla danego kredytobiorcy i sytuacji. Ale ta najlepsza opcja różni się w zależności od Ciebie i Twoich potrzeb. 

Powinieneś wybrać kredyt hipoteczny, jeśli…

Co do zasady, należy wziąć pożyczkę zgodną, jeśli ykwalifikujesz się do jednego i możesz sobie pozwolić na zaliczkę. 

Kredyt hipoteczny jest lepszym rozwiązaniem, jeśli:

• Masz Dobry Kredyt. Kredytobiorcy z silnym kredytem zazwyczaj mogą uniknąć wyższych kosztów i surowszych zasad kredytu FHA. 
• Twoja pożyczka nie przekracza lokalnego limitu. Jeśli możesz utrzymać kwotę pożyczki w ramach lokalnego limitu kredytowego, możesz kwalifikować się do niższej stawki, opłat i zaliczki. 
• Twój wskaźnik DTI nie przekracza limitu. Jeśli nie potrzebujesz wysokiej kwoty kredytu w stosunku do swoich dochodów, trzymaj się zgodnego kredytu hipotecznego. 
• Możesz sobie pozwolić na znaczną zaliczkę. Większość zgodnych kredytów wymaga więcej niż 3,5% zaliczki FHA. Zaliczka w wysokości 5% to minimum; 20% jest idealne.
• Nie kwalifikujesz się do pożyczki w VA lub USDA. Te dwa programy subsydiowane pożyczki są zwykle zbyt dobre, aby przepuścić-jeśli kwalifikują się do nich. 

Należy wybrać kredyt hipoteczny niezgodny z umową, jeśli…

Różnią się one w zależności od tego, który program pożyczek niezgodnych rozważasz. 

Kredyt hipoteczny niezgodny z umową jest lepszym rozwiązaniem, jeśli:

• Kwalifikujesz się do pożyczki VA lub USDA. Z zaliczką 0% i innymi korzyściami, spójrz na te pierwsze, jeśli się kwalifikujesz.
• Masz Słaby Kredyt. Jeśli Twoja ocena kredytowa wymaga poprawy, a nie podoba lub nie kwalifikują się do kredytu zgodnego, rozważyć pożyczkę FHA.  
• Potrzebujesz dużej pożyczki. Nie ma znaczenia, jak wysoki wynik kredytowy lub dochód są, jeśli trzeba pożyczyć więcej niż zgodne pożyczki pozwalają.
• Potrzebujesz wyższego wskaźnika DTI. Niespełniające warunków pożyczki zazwyczaj pozwalają na wyższy stosunek długu do dochodu zarówno z przodu, jak i z tyłu. 
• Masz mało gotówki na zaliczkę. Dla kupujących dom bezgotówkowy 3,5% zaliczki z kredytami FHA stanowi kuszącą opcję.

Ostatnie Słowo

Zrozumienie różnicy między zgodnymi i niezgodnymi pożyczkami znacznie ułatwia pierwszą rozmowę z urzędnikami ds. pożyczek. 

Porozmawiaj z nimi o różnych opcjach pożyczek i upewnij się, że pytasz o nazwę konkretnych programów kredytowych, gdy Cię cytują. Na przykład, pożyczkobiorcy z doskonały kredyt móc wokoło dla wycena na Fannie Mae 's HomeReady pożyczka program lub Freddie Mac’ S Dom ewentualny program, oba che pozwolić 3% Zaliczka. Ułatwia to zbieranie notowań cen od różnych kredytodawców dla tego samego programu kredytowego. 

Przede wszystkim nie daj się zastraszyć procesowi. Nie spiesz się, naucz się terminologii i znajdź odpowiedni program kredytowy dla siebie i swoich potrzeb.