Co To Jest Private Mortgage Insurance (PMI)

Jeśli widzisz linię „PMI” na miesięcznym wyciągu hipotecznym, płacisz za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Ale po co to właściwie jest? Kto musi za to zapłacić, a kto nie? Co najważniejsze, jak można tego uniknąć?

Aby zaoszczędzić od $50 do $250 każdego miesiąca, Oto wszystko, co musisz wiedzieć o PMI.

Co To Jest Prywatne Ubezpieczenie Kredytu Hipotecznego?

Pożyczanie pieniędzy wiąże się z ryzykiem: niektórzy kredytobiorcy nieuchronnie nie wywiązują się z zobowiązań i przestają wysyłać pieniądze na spłatę długu.

Pożyczkodawcy szukają sposobów ochrony przed tym ryzykiem. W niektórych branżach, takich jak payday loans, kredytodawcy po prostu pobierają tak duże odsetki, że nadal zarabiają na pożyczkobiorcach, którzy spłacają swoje pożyczki w całości, pomimo wysokich stóp niewypłacalności.

Branża kredytów hipotecznych jest ściśle regulowana. Kredytodawcy pobierają znacznie niższe odsetki i chronią się przed stratami na dwa sposoby. Po pierwsze, umieszczają zastaw przeciwko nieruchomości-jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się z zobowiązań, mogą przejąć sprzedaż nieruchomości i odzyskać pożyczkę.

Ale proces wykluczenia jest długi i kosztowny dla kredytodawców, i wykluczonych domów sprzedać za mniej niż normalnie wymienionych domów. To pozostawia kredytodawców ze stratą, jeśli nie ma dużo kapitału w nieruchomości.

Co podnosi drugi mechanizm ochrony kredytodawców hipotecznych: ubezpieczenie hipoteki. Opłacane przez kredytobiorcę ubezpieczenie hipoteczne chroni kredytodawcę przed ryzykiem straty z powodu niewykonania zobowiązania przez kredytobiorcę.

Private mortgage insurance to faktyczna polisa ubezpieczeniowa wystawiona przez licencjonowaną firmę ubezpieczeniową. Jeśli domyślne płatności hipotecznych i pożyczkodawca traci pieniądze po wykluczeniu i sprzedaży domu, składają wniosek o polisę ubezpieczeniową kredytu hipotecznego. Firma ubezpieczeniowa wypisuje im czek na Część lub całość ich straty.

Rola zaliczki

Nie każdy musi płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, gdy bierze kredyt.

Jeśli dokonasz zaliczki w wysokości 20% lub więcej przy zakupie domu, nie musisz płacić za PMI. Zakładając, że weźmiesz konwencjonalny kredyt hipoteczny, a nie kredyt FHA lub VA — więcej na ten temat wkrótce.

Kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny, pożyczkodawca oferuje Ci kredyt do pewnego procentu wartości nieruchomości. W przypadku zakupu domu wartością jest cena zakupu. Podczas refinansowania istniejącego domu, wartość jest oparta na ocenie pożyczkodawcy.

Procent, który kończy się pożyczanie nazywa stosunek pożyczki do wartości, lub LTV w branży kredytowej. Na przykład, jeśli pożyczasz $150,000 przy zakupie domu za $200,000, to sprawia, że Twój LTV 75%.

Tylko kredytobiorcy, którzy zaciągają ponad 80% LTV, muszą płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego dla kredytów konwencjonalnych a FHA, USDA i VA

Termin „prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego” odnosi się tylko do konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Te typowo mean pożyczki które dostosowywać Fannie Mae lub Freddie Mac pożyczkowy program.

Konwencjonalne programy pożyczkowe pozwalają kredytobiorcom ubiegać się o usunięcie PMI, gdy spłacą saldo kredytu poniżej 80% wartości nieruchomości. To może pomóc kupującym dostać się do drzwi z niską zaliczką, a następnie usunąć miesięczną opłatę PMI po kilku latach spłacania salda kredytu hipotecznego.

Kilka agencji rządowych oferuje własne unikalne programy pożyczkowe, specjalnie zaprojektowane, aby pomóc pożyczkobiorcom po raz pierwszy kupić za niewielkie pieniądze. Najczęstszym z nich jest Federalny Administrator mieszkaniowyprogram kredytowy istration, który pozwala kupującym odłożyć nawet 3,5 proc.

Brzmi kusząco, ale ma w sobie haczyk. Jeśli odłożysz 10% lub mniej, bez względu na pozostałe saldo kredytu, musisz nadal płacić składkę z ubezpieczenia kredytu hipotecznego (MIP) przez cały okres kredytowania. Kupujący muszą również uiścić opłatę MCI z góry przy zamknięciu (więcej na ten temat wkrótce).

Jeśli kwalifikujesz się do pożyczki USDA na nieruchomość wiejską, MIP działa podobnie. Płacisz opłatę z góry, a następnie bieżące miesięczne płatności MIP przez cały okres kredytowania.

Weterani wojskowi mają dostęp do pożyczek VA jako innej opcji, które oferują kuszące korzyści. Pożyczki te pozwalają na zaledwie 0% w dół, co prawie nie ma innych programów kredytowych.

Inaczej radzą sobie również z ubezpieczeniem hipotecznym, bez miesięcznej składki ubezpieczeniowej. Zamiast tego pobierają opłatę z góry zwaną opłatą za finansowanie VA, którą w wielu przypadkach można włączyć do pożyczki. Pełni podobną funkcję ochrony VA przed stratami wynikającymi z defaults.

Należy pamiętać, że VA oferuje pewne wyjątki od wymogu opłaty za finansowanie VA, na przykład dla niepełnosprawnych weteranów i żyjących małżonków.

Ile kosztuje PMI?

W przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych spodziewaj się zapłacić od $40 do $70 miesięcznie za każde $ 100,000 kwoty pożyczki. Premia PMI różni się w zależności od LTV i innych czynników ryzyka — pobaw się kalkulatorem PMI Freddiego Maca, aby lepiej poznać koszt PMI.

W przypadku kredytów FHA stawki ubezpieczenia kredytów hipotecznych są wyceniane inaczej. Kredytobiorcy muszą zapłacić 1,75% kwoty kredytu przy zamykaniu na składkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego z góry. Jeśli chodzi o składkę miesięczną, różni się ona w zależności od długości pożyczki i Twojego LTV — Zobacz wykresy MIP FHA, aby uzyskać więcej szczegółów.

Jeśli chodzi o kredyty USDA, MCI kosztuje mniej. Pożyczki te pobierają 1% kwoty pożyczki za MCI z góry i 0,35% kwoty pożyczki rocznie za bieżącą MCI, w podziale na miesięczne raty.

Kredytobiorcy pożyczek VA płacą różne kwoty opłaty za finansowanie VA w zależności od ich LTV i tego, czy pożyczyli pożyczkę VA wcześniej. Zobacz wykresy opłat za finansowanie VA i pełną listę wyjątków dla tego, kto musi je zapłacić, aby uzyskać więcej informacji.

Jak uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego

Jak wspomniano powyżej, nie każdy musi płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Wypróbuj te taktyki, aby uniknąć PMI na kredyt hipoteczny.

1. Unikaj kredytów FHA

Kredyt mieszkaniowy FHA został specjalnie zaprojektowany dla nabywców domów po raz pierwszy z małą gotówką i słabym kredytem. Kredytobiorcy z wynikami kredytowymi już 580 kwalifikują się do 3,5% zniżki, co przeczy „konwencjonalnej” mądrości.

FHA sprawia, że działa poprzez połączenie podatników subsydiujących te pożyczki i pobierających MCI przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.

Jeśli nie chcesz płacić MIP za cały okres kredytowania, weź zamiast tego kredyt hipoteczny. Może to oznaczać poświęcenie czasu na poprawę kredytu, być może spłatę długu lub zaoszczędzenie wyższej zaliczki.

2. Odłóż 20%

To nie jest zwrot akcji: jeśli kredytodawcy wymagają PMI, gdy odłożysz mniej niż 20% ceny zakupu domu, odłóż minimum 20% i unikaj go.

To może wymagać, aby zaoszczędzić więcej pieniędzy, oczywiście, i może być różnica między zakupem domu teraz w porównaniu do czekania. Przyjrzyj się kreatywnym sposobom na zwiększenie stopy oszczędności i szybsze oszczędzanie pieniędzy.

3. Rozważmy kredyt hipoteczny na Świnoujście

Chociaż nie tak powszechne, jak kiedyś, niektórzy kredytodawcy nadal oferują program Hipoteczny piggyback 80/10/10.

Polega ona na zaciągnięciu dwóch kredytów hipotecznych: pierwszej hipoteki za 80% ceny zakupu, drugiej hipoteki (lub HELOC)za kolejne 10% oraz zaliczki w wysokości 10%. Unikasz PMI z 80% hipoteką.

Jeśli można zarządzać 10% zaliczki, ale nie 20%, lub martwić się o przejście na terytorium jumbo kredytów hipotecznych, zapytać wśród kilku kredytodawców o piggyback pożyczek.

4. Szybko Spłać Saldo Kredytu

Niektórzy kredytobiorcy odkładają mniej niż 20% i akceptują opłaty PMI, a następnie spłacają swój kredyt hipoteczny tak szybko, jak to możliwe, aby uzyskać go poniżej 80% LTV.

Gdy saldo kredytu osiągnie 78% pierwotnej ceny zakupu lub oszacowanej wartości, pożyczkodawca musi automatycznie usunąć PMI na podstawie federalnej ustawy o ochronie właścicieli domów, o ile jesteś aktualny na kredyt i dokonałeś płatności na czas.

Ale nie musisz czekać na automatyczne anulowanie. Jeśli uważasz, że zapłaciłeś saldo poniżej 80% aktualnej wartości domu, możesz złożyć wniosek o usunięcie PMI z miesięcznej płatności.

Pożyczkodawca zazwyczaj wysyła rzeczoznawcę do oceny wartości rynkowej domu, więc nie licz na to, że uwierzą ci na słowo lub kilka komp wyciągniętych z Zillow. Twój pożyczkodawca wybiera rzeczoznawcę, a ty płacisz jego honorarium, więc nie możesz po prostu wezwać pomocy od swojego kolegi od rzeczoznawcy.

5. Refinansowanie kredytu hipotecznego

Przed refinansowania kredytu hipotecznego, ważyć koszty w stosunku do miesięcznych oszczędności. Rzadko ma to sens dla właściciela domu, a zbyt często służy pożyczkodawcy na ich koszt.

Refinansowanie kosztuje pieniądze na wiele sposobów. Pierwszy, i najbardziej oczywiste, jest w tysiącach dolarów nowych kosztów zamknięcia. Kredytodawcy starają się zamieść to pod dywan, zapewniając ” nie martw się o to, po prostu wrzucimy je do pożyczki.”

Refinansowanie przedłuża również horyzonty zadłużenia w przyszłości. Kredytodawcy po prostu liczyć na ludzką naturę, dyskontując dłuższy pozostały okres kredytowania jako odległej przyszłości.

Na koniec ponownie uruchamia harmonogram amortyzacji od zera. Oznacza to, że wracasz do większości miesięcznych płatności w kierunku odsetek, zamiast spłacać saldo główne.

Kredytodawcy miłość do pitch you na refinansowanie, koncentrując się na miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Zamiast tego Oblicz całkowite pozostałe koszty kredytu dla obecnego kredytu hipotecznego i porównaj je z całkowitym kosztem refinansowania kredytu. Prawdopodobnie nie spodoba ci się to, co zobaczysz.

Jeśli twoja obecna pożyczka wymaga PMI, a nowa nie, a także jeśli kwalifikujesz się do (znacznie) niższej stopy procentowej, refinansowanie może mieć sens. Ale Uruchom własne numery ostrożnie, zanim spadnie na boisko sprzedaży.

Ostatnie Słowo

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego to niezbędny koszt, jeśli chcesz kupić dom za niewielkie pieniądze. Właśnie dlatego warto rozważyć odkładanie 20% przy zakupie domu.

Zrozum różnice w ubezpieczeniach hipotecznych między kredytami konwencjonalnymi i subsydiowanymi przez rząd. Zapoznaj się z opcjami i upewnij się, że rozumiesz zasady PMI przed podpisaniem na linii przerywanej.