Co to jest kredyt hipoteczny o regulowanej stawce (ARM)?

Kupowanie kredytu hipotecznego przypomina naukę zupełnie nowego języka terminów i akronimów. Od LTV po DTI (front end I back end), rezerwy gotówkowe po modele scoringu kredytowego-to przytłaczające.

Więc kiedy twój oficer pożyczkowy pyta, czy wolisz pożyczkę ze stałym oprocentowaniem, czy ramię, jak odpowiadasz?

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się wszystkiego, co musisz wiedzieć o kredytach hipotecznych o regulowanej stopie procentowej.

Co To jest kredyt hipoteczny o regulowanej stawce (ARM)?

Hipoteka o regulowanej stopie procentowej jest dokładnie tym, jak brzmi: hipoteką, w której stopa procentowa zmienia się w czasie. Porównaj je z kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu, w których stopa pozostaje stała przez wszystkie 15-30 lat okresu kredytowania.

Jak działają stopy procentowe ARM

Dwa powiązane czynniki napędzają stopy procentowe ARM w górę lub w dół: indeksy benchmarkowe i marże.

Kiedy kredytodawcy hipoteczni wystawiają ARM, ustalają stopę procentową na podstawie wskaźnika referencyjnego. Dwa popularne wskaźniki to stopa funduszy Fed i LIBOR (London Interbank Offered Rate). Oba są podstawowymi stopami procentowymi, z których banki często korzystają, udzielając sobie nawzajem pożyczek.

Teraz nie masz zdolności kredytowej jak bank, A kredytodawcy muszą zarabiać marżę na swoich pożyczkach. Więc pobierają marżę na szczycie tej niskiej, bazowej stopy indeksu.

Na przykład, załóżmy, że wyjmiesz ramię wycenione z 4% marżą nad LIBOR. Jeśli LIBOR wynosi 0,5%, zapłacisz odsetki w wysokości 4,5%.

Oprocentowanie kredytu nie resetuje się co miesiąc. Zamiast tego resetuje się zwykle raz w roku, chociaż niektóre ramiona resetują się rzadziej.

Okresy O Stałym Oprocentowaniu

Kiedy po raz pierwszy pożyczasz ramię, zazwyczaj dostajesz określoną liczbę lat ze stałą stopą procentową.

Kredytodawcy oferują to, aby osłodzić ofertę, kusząc kredytobiorców z niskim oprocentowaniem przez pierwsze trzy do siedmiu lat pożyczki. Gdy stopa procentowa przełącza się i zaczyna się dostosowywać, Zwykle skacze w górę.

To działa dobrze dla pożyczkodawcy, ponieważ wygrywają, niezależnie od tego, czy płacisz wyższą stopę procentową,czy refinansujesz kredyt hipoteczny na niższą. Kredytodawcy zarabiają na opłatach z góry, gdy bierzesz nową pożyczkę, w tym refinansowanie. I zarabiają nieproporcjonalną kwotę odsetek na początku pożyczki, gdy Więcej z każdej miesięcznej płatności idzie w kierunku odsetek, a nie spłacania kapitału.

Kredytodawcy preferują również pożyczki o stałym oprocentowaniu, ponieważ dzięki temu zarabiają na rynkowych stopach procentowych przez cały okres kredytowania. Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, będą płacić więcej. Nie są skazani na niskie oprocentowanie, które dostałaś, kiedy zaciągnęłaś pożyczkę.

Kiedy oficer pożyczkowy rzuca ci rękę, pożyczki te zwykle mają dwie liczby, takie jak ” 5/1 ramię.”Pierwsza liczba oznacza liczbę lat dla okresu o stałym oprocentowaniu, a druga wskazuje, jak często stopa procentowa dostosowuje się po tym. 5/1 ARM pochodzi z pięciu lat stałej stopy procentowej, a następnie stopa procentowa dostosowuje się raz w roku.

Limity Stóp Procentowych

Większość kredytów hipotecznych o regulowanej stopie procentowej ma limit stopy procentowej, ograniczający wysokość stopy procentowej. Te limity płatności chronią Cię przed gwałtownym wzrostem stóp procentowych, powodując mnożenie się płatności hipotecznych.

Często pożyczkodawcy nakładają 5% limit na stopy procentowe ARM, więc twoja stopa nigdy nie może przekroczyć pięciu punktów procentowych powyżej stopy początkowej. Jeśli zapłacisz wstępną stałą stopę procentową w wysokości 4%, twoja stopa procentowa będzie be ograniczona do 9%. Nawet jeśli wskaźnik benchmark plus marża Twojego kredytu poszły wyżej, pożyczkodawca nie mógł naliczyć Ci więcej.

ARM A kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu

Kredyty o stałej stopie procentowej mają ustaloną stopę procentową na cały okres kredytowania. Nie ma znaczenia, jak benchmarkowe stopy procentowe zmienią się w nadchodzących dziesięcioleciach. Płacisz taką samą stopę procentową, dopóki nie spłacisz kredytu w całości.

Kredytodawcy wolą emitować broń, aby chronić je przed przyszłymi zmianami stóp procentowych. Więc zazwyczaj oferują broń z niższą początkową stopą procentową niż oferują kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej.

W dobie wiecznie niskich stóp procentowych zwykle bardziej sensowne jest zaciągnięcie kredytu o stałym oprocentowaniu. Istnieje kilka wyjątków, na przykład jeśli planujesz przenieść się przed upływem początkowego okresu o stałej stopie procentowej lub masz zły kredyt, a tym samym kwalifikujesz się tylko do bardzo wysokiej stałej stopy procentowej. Jeśli masz zły kredyt, weź tańsze ramię na teraz, a następnie spędzić następne pięć lat poprawy kredytu przed refinansowania dla niższej stałej stopy.

Rodzaje broni

Nie wszystkie kredyty o regulowanej stopie procentowej działają w ten sam sposób. Upewnij się, że rozumiesz różnice w Broni przed zobowiązaniem się do jednego.

Ramię hybrydowe

Instrumenty hybrydowe są objęte wstępnym okresem obowiązywania stałej stopy procentowej, jak opisano powyżej. Większość ramion to ramiona hybrydowe. Pamiętaj, że ponieważ kredytodawcy wolą Broń, oferują początkową niską stałą stopę procentową, aby osłodzić pulę.

Arm-Only Interest

Pożyczki oprocentowane są dokładnie takie, jak brzmią. Co miesiąc płacisz tylko odsetki od pożyczki, a nie płacisz pieniędzy na saldo główne. Następnie spłacasz całe saldo kapitału na koniec okresu kredytowania.

Na przykład pożyczyłem $ 25,000 odsetek-tylko dla pary inwestującej w nieruchomości z oprocentowaniem 10%. Płacą mi $2,500 rocznie w odsetkach (10% salda kredytu). Kiedy będą gotowi oddać mi w całości, wyślą mi początkowe $ 25,000, które im pożyczyłem.

Podobnie działają tylko ramiona odsetkowe, z wyjątkiem regulacji stopy procentowej. W tym roku możesz zapłacić 5% odsetek, ale jeśli stopy procentowe pójdą w górę, podobnie jak płatności odsetek na rzecz pożyczkodawcy.

Pożyczki oprocentowane są rzadkie dla właścicieli domów. Większość kredytów mieszkaniowych jest amortyzowana, co oznacza, że zwracasz część salda głównego z każdą wypłatą. W ten sposób spłacasz saldo główne w czasie.

Payment – option ARM

Niektóre ramiona pozwalają na pewną elastyczność w tym, ile płacisz w każdym miesiącu. Opcje te obejmują:

• Pełna kwota główna i odsetki: dokonujesz regularnej miesięcznej płatności, która obejmuje zarówno odsetki, jak i pieniądze do salda kapitału.
• Tylko odsetki: płacisz tylko odsetki, tak jak w przypadku tradycyjnego ramienia tylko odsetek.
• Minimum: płacisz tak mało, że nawet nie pokrywa odsetek. Pomyśl o tym jak o minimalnych płatnościach kartą kredytową, gdzie unikasz opóźnionych opłat, ale po prostu kopiesz się głębiej z odsetkami.

Jak można się domyślić, ramiona opcji płatności dają Ci łopatę za kopanie się w dziurę długu. Pewnie, z zadowoleniem przyjmujesz elastyczność podczas chudych miesięcy, ale zbyt łatwo jest zakopać się w górze zainteresowania.

Kiedy dokonujesz tylko minimalnej płatności, kończysz płacąc odsetki na górze swoich odsetek. Pomyśl o tym jak o mieszaniu w odwrotnym kierunku, gdzie Twoje zainteresowanie rośnie w górę w czasie.

Ramię amortyzacji ujemnej

Choć dziś rzadko, ten rodzaj kredytu hipotecznego działa na tym samym pZasady jako minimalne płatności wymienione powyżej. Nic nie płacisz do swojego salda, a nawet nie płacisz odsetek na pokrycie tego, co jesteś winien.

Kredytodawcy oferowali broń z okresem wstępnym z ujemną amortyzacją. Dzięki temu początkowe miesięczne płatności były niskie. Następnie płatności będą rosły w czasie, tak że kredytobiorcy w końcu spłacają pełne odsetki i należny kapitał.

Kredytodawcy wprowadzili te pożyczki w 1980 roku, kiedy stopy procentowe były wysokie i oczekiwano, że stopy procentowe spadną w przyszłości. W latach 90. ramiona opcji płatności w dużej mierze zastąpiły ramiona amortyzacji ujemnej jako opcję elastyczną.

Czy powinieneś refinansować rękę?

Ponieważ stopa procentowa prawdopodobnie skoczy, gdy zacznie się dostosowywać, większość kredytobiorców planuje albo sprzedać swój dom, albo refinansować swój kredyt hipoteczny w tym czasie.

Ale refinansowanie kredytu hipotecznego ma wiele wad.

Na początek możesz spodziewać się tysięcy dolarów w opłatach pożyczkodawcy, opłatach za tytuły i innych kosztach zamknięcia.

Oprócz tych opłat refinansowania, harmonogram amortyzacji również resetuje. Oznacza to, że większość każdej miesięcznej płatności idzie w kierunku odsetek zamiast kapitału. Część każdej płatności przeznaczonej na odsetki maleje tylko stopniowo przez cały okres kredytowania, tak że w ciągu ostatnich kilku lat spłacasz większość swojego salda.

Pożyczkodawcy nigdy nie chcą, żebyś doszedł do tego punktu. Chcą cię refinansować w nieskończoność, aby zarabiać na nowych kosztach zamknięcia. Chcą cię odesłać do punktu wyjścia w harmonogramie amortyzacji.

To niekończący się cykl zadłużenia, w którym kusi cię gotówką z kapitału własnego domu — i na zawsze przedłuża horyzont zadłużenia.

Ogólnie rzecz biorąc, weź kredyt o stałym oprocentowaniu, jeśli planujesz pozostać w domu na czas nieokreślony. Jeśli planujesz poruszać się po czasie, w którym kończy się okres o stałym oprocentowaniu, rozważ ramię. Pamiętaj jednak, że ryzykujesz skok miesięcznej płatności, jeśli nie sprzedasz do tego dnia.

Zalety kredytów hipotecznych o regulowanej stopie procentowej

Podczas gdy wielu kredytobiorców patrzy na nich z pokorą, pożyczki ARM mają sens dla niektórych kredytobiorców, czasami.

Pamiętaj o następujących zaletach ARM podczas zakupów kredytów hipotecznych.

1. Niski Okres Stałego Oprocentowania. Kredytodawcy wykorzystują niskie stałe stopy procentowe w początkowym stałym okresie, aby przyciągnąć kredytobiorców. Zazwyczaj pobierają niższą stopę procentową w tym okresie, niż płacisz za kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Jeśli planujesz sprzedać lub refinansować swój dom przed końcem tego początkowego okresu, broń może zaoszczędzić pieniądze.
2. Limity Stóp Procentowych. Nawet jeśli stopy procentowe wzrosną, pożyczkodawca ogranicza, jak wysoka może wzrosnąć stopa procentowa i Miesięczna spłata kredytu hipotecznego.
3. Możliwe Niższe Płatności. Chociaż nie jest to prawdopodobne, teoretycznie możliwe jest, że stopa procentowa i Miesięczna płatność mogą spaść, jeśli stopy procentowe spadną od teraz do momentu zakończenia stałego okresu procentowego.
4. Kredytobiorcy Subprime Dozwolone. Podczas szczytu 2000-szał mieszkaniowy, Broń były w dużej mierze uważane za subprime produkt Hipoteczny. Kredytobiorcy ze słabym kredytem mogą kwalifikować się do Rat z przystępną miesięczną spłatą — do czasu zakończenia okresu stałego oprocentowania, czyli Można debatować, czy ludzie ze złym kredytem powinny kupić dom lub wynajem, ale broń nie zapewniają bramę hipoteki na zakup pierwszego domu.

Wady kredytów hipotecznych o regulowanej stopie procentowej

Te regulowane pożyczki pochodzą z plenty wad. Upewnij się, że rozumiesz je w pełni przed zakupem domu z jednym.

1. Wyższe Płatności Prawdopodobnie. Kredytodawcy wyceniają marżę tak, że oprocentowanie kredytobiorcy prawie na pewno wzrośnie od niskiej wprowadzającej stałej stopy procentowej. Nawet jeśli stawki benchmarkowe nieznacznie spadną od teraz do momentu, w którym Twoja stawka zacznie się dostosowywać, prawdopodobnie nadal będziesz płacić wyższą stawkę, ponieważ cena kredytodawców z szeroką marżą po rozpoczęciu okresu korekty.
2. Możliwe Kary Za Przedpłatę. Niektóre ramiona mają karę przedpłaty. Jest to wysoka opłata, którą pobierają kredytodawcy, jeśli spłacisz pożyczkę wcześniej — zazwyczaj w ciągu pierwszych dwóch do pięciu lat. Jeśli planujesz RAM jako pożyczkę tymczasową, aby skorzystać z niskiej początkowej stopy procentowej i oczekiwać, że spłacisz ją, zanim stopa zacznie się dostosowywać, możesz zostać ukarany za to karą. Zanim wyrazisz na to zgodę, sprawdź dokładnie, czy pożyczka wiąże się z karą przedpłaty.
3. Ryzyko utrzymania ręki. Tylko dlatego, że planujesz sprzedać lub refinansować dom, zanim stopa procentowa zacznie się dostosowywać, nie oznacza to, że tak się stanie. Możesz zdecydować się na pobyt w domu po tym wszystkim, pozostawiając Ci dwie złe opcje refinansowania lub utrzymanie drogie ramię. A jeśli ocena kredytowa spada, refinansowanie może być trudniejsze lub droższe niż myślisz.
4. Złożoność. Nikt nie chce większej złożoności w swoich finansach, zwłaszcza przy tak dużym rachunku miesięcznym. Kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej mogą mieć dziwne zasady i koszty, które mylą nawet doświadczonych finansowo kredytobiorców. W rzeczywistości sama przesłanka za ramionami przypomina przynętę i przełącznik. Pożyczkodawca zwabia cię z niską początkową stopą procentową, wiedząc, że po zakończeniu okresu intro, będą albo zbierać wyższe odsetki, albo soczyste opłaty za refinansowanie.

Ostatnie Słowo

Kredyty hipoteczne o regulowanej stawce stanowią jeszcze jedną opcję, gdy szukasz kredytów. Ale pochodzą one z ich sprawiedliwego podziału ryzyka i wad, zwłaszcza dla kredytobiorców bez większego doświadczenia finansowego.

Broń najlepiej sprawdza się jako chwilowe pożyczki hipoteczne, ale to założenie nie ma sensu. Potrzeba lat, aby zbudować wystarczającą ilość kapitału w domu, aby odzyskać koszty zamknięcia zakupu domu, a drugi zestaw kosztów zamknięcia, gdy idziesz do sprzedaży. Jeśli planujesz pozostać w domu tylko przez kilka lat, prawdopodobnie lepiej wynająć niż kupić.

Wejdź w objęcia ramion z otwartymi oczami, jeśli w ogóle.